北京专业房产律师解析一起卖方恶意违约被判赔偿买方损失的二手房
播放 86次 发布日期：2018-03-02 来源：未知
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2006年6月，李某晓与某公司签订《商品房买卖合同》，约定涉案房屋交付时间为2007年11月1日，同时双方签订《授权委托管理合同》约定由被告某房产公司受托管理涉案房屋，委托管理期限为10年。至2013年11月，被告某房产公司尚未能交付房屋。为此，向被告某房产公司发出函告，要求解除双方之间的房屋买卖合同并依照合同的约定支付违约金和损失。现请求法院：1.判令解除《商品房买卖合同》，并同时判令返还李某晓购房款600万元;2.判令某房产公司赔偿李某晓损失、违约金共计867万元;3.判令某房产公司承担本案的所有诉讼费用。
2、被告辩称
1)某房产公司在2006年上半年办理了房屋所有权证和土地使用权证，具备了向李某晓交房并办理权属登记的条件。其已通知原告李某晓办理交房手续，但李某晓却因要求被告某房产公司超过双方合同约定承担过高违约责任未得到满足而拒绝收房。
2)关于逾期交房违约责任，《商品房买卖合同》约定：按逾期时间，分别处理(不作累加)。…… (2)逾期超过30天后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金…… 现原告李某晓因被告某房产公司逾期交房超过30日而决定解除双方之间的房屋买卖合同，根据合同约定，被告某房产公司应支付的违约金应为原告李某晓所付购房款的5%即30万元，李某晓主张的702万元解除合同违约金，并无合同依据。
3)根据《授权委托管理合同》，李某晓将购买的私人酒店委托某房产公司统一管理和经营的前提是房屋已经交付，而原告李某晓因被告某房产公司逾期交付房屋诉讼要求解除买卖合同，双方的委托管理合同履行的前提并不存在。因此，原告李某晓要求被告某房产公司赔偿管理收益损失，没有合同和法律依据。
3、审理查明
2006年6月30日，原告李某晓与某公司签订《酒店订购协议书》及《商品房买卖合同》，约定由原告李某晓购买某公司私人酒店一幢，合同总价为600万元，双方约定对房屋由原告李某晓委托原某公司管理经营，并对某公司逾期交付房屋违约责任等亦均作了相关约定。同日，双方签订了涉案房屋的委托管理合同及该管理合同的补充协议，对委托事项和收益回报双方作出约定。
之后，原告李某晓全额支付了600万元购房款，但某公司未能依约交付房屋，双方于2008年10月22日达成协议，约定涉案房屋交付期限变更为2009年10月1日，但某公司仍未依约交房。
2013年11月25日原告向被告某房产公司函告解除合同、返还房款并赔偿违约损失。
双方合同签订时，房屋土地使用证和房产证齐全，但原某公司在2006年6月30日购房合同签订后，于2006年7月18日将涉案房屋抵押于典当公司，约定期限为2006年7月18日至2007年7月17日止，注销日期为2011年6月30日。房屋仍处空置状态。
涉案房屋原出卖人为某公司，后某公司资产由被告某房产公司取得，并进行了工商登记变更，某公司所有的债权债务均由被告某房产公司承继，对此，被告某房产公司在庭审中予以认可。
另，审理中，原告李某晓增加诉讼请求，主张被告某房产公司赔偿原告李某晓购房款占用期间的利息损失(自2006年6月30日到购房款全部给付之日止，按照年利率10%计算)。审理中，原告李某晓进一步明确要求赔偿的诉讼请求为：1.逾期交付违约金;2.依据双方授权委托管理合同约定原告李某晓一方的收益;3.被告某房产公司自2006年6月30日起至购房款全部返还之日止的利息损失。
二、法院判决
1、被告某房产有限公司返还原告李某晓购房款600万元并承担相应的违约损失，该600万元中3171393.8元购房款自2006年7月6日起按同期银行贷款利率计息，计算违约损失至本金及利息付清之日止;该600万元中另2828606.2元购房款自2006年7月29日起按同期银行贷款利率计息，计算违约损失至本金及利息付清之日止。
2、驳回原告李某晓的其它诉讼请求。
三、二手房律师靳双权点评：
二手房律师靳双权认为，双方形成的争议焦点是：1.涉案房屋买卖的性质;2.购房款600万元利息损失的认定;3.逾期交付涉案房屋违约金及可得利益的认定。
关于争议焦点1的认定：原告李某晓主张涉案房屋买卖属商品房买卖，涉案房屋双方买卖签订的合同是《商品房买卖合同》，涉案房屋的买卖流程是以商品房买卖的流程操作，某公司拥有房地产开发的资质，原告李某晓购房时，有理由相信某公司涉案房屋买卖属商品房买卖。被告某房产公司认为，涉案格式合同系某公司采购取得，合同编号亦未在房管部门登记，属某公司自行编制，涉案房屋系某公司在其酒店经营范围内，自行开放进行出售，并未到行政机关作相应的备案，亦未办理商品房预销售许可证，涉案房屋的土地权证及使用权证系某公司自我取得，与商品房买卖法律规定不相符。
律师认为商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，某公司无商品房销售和预售许可证，某公司于2006年5月26日取得涉案房屋的土地使用权证，并于2006年6月2日取得涉案房屋使用权证，涉案双方于2006年6月30日签订商品房买卖合同。某公司亦为涉案房屋的所有权人，其有权将其所有的房屋对外进行转让，双方签订的合同应属于房屋买卖合同。
关于争议焦点2的认定：原告李某晓认为原某公司恶意违约，应赔偿购房款600万元自合同签订日2006年6月30日起至全部返还之日止的利息损失，并以年息10%计息。被告某房产公司认为双方关于利息损失无约定，利息请求不应支持。
律师认为，某公司与原告李某晓订立购房协议，收取购房款后，仍将涉案房屋向第三方进行抵押借款，对原某公司违约的事实，法院予以确认。其所收取的600万元购房款，应予以计息，赔偿原告李某晓的损失，由于双方对利息无约定，原告李某晓主张年息10%计息无事实依据，应按银行同期贷款利率计算利息损失，其中3171393.8元自2006年7月6日起计息，2828606.2元自2006年7月29日计息。
关于争议焦点3的认定：双方在购房合同中约定了解除合同的违约损失及约定房屋出租收益，因此，原告李某晓依据双方约定主张了违约金及可得利益，被告某房产公司认为法院据实认定。
靳律师认为，涉案购房款600万元法院支持了其利息损失，涉案的违约金部分及可得利益部分和利息损失赔偿部分存在部分重合，法院支持的利息损失赔偿已包含违约金及可得利益损失，故法院对原告李某晓该主张不予支持。
上一篇：房产真“下不来”不都是开发商的原因
下一篇：北京房产律师点评一件二手房买卖户口纠纷案件