如何认定农村房屋买卖合同效力

播放 160次      发布日期：2018-03-01       来源：未知

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　　在农村房屋买卖合同纠纷的处理中，非本集体经济组织成员购买农村宅基地或者房屋合同应当认定无效为原则，有效为例外。

　　对于宅基地与农村住宅交易的管理，目前的主要依据是国家和地方政府的有关政策性文件。国务院办公厅1999年5月6日印发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”;2004年10月21日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。有些地方的法院也作出了明确规定，比如北京市高级人民法院于2004年12月印发的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》和2006年10月印发的《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》中，均坚持了遵守国家相应政策的原则。

　　从农村房屋买卖合同内容看，虽然双方交易的标的物一般是地上建筑物和附属物，但从双方交易的目的看，实际上交易的标的物也包括了相应的宅基地。在处分宅基地上的房屋时，根据“房地一体”的原则，房屋所有权发生变化，宅基地使用权也相应发生变化，但因农村宅基地使用权人对宅基地享有的仅仅是使用权，不享有所有权，宅基地的所有权归集体经济组织，故在对宅基地上建造的房屋进行处分时该处分权是受限制的，即原则上房屋的所有权人应为本集体经济组织成员，以避免与《土地管理法》中所确定的宅基地使用权人为本集体经济组织成员的特定身份性质以及宅基地使用权所具有的福利性质相冲突。

　　当然除上述特殊考量因素外，《合同法》第五十二条关于合同无效的一般法定情形也应同时予以考察。由于从严格意义上讲上文所引国家政策性文件，并不属于法律、行政法规范畴，故在确认合同无效的法律适用中仅表述援引《合同法》第五十二条，可不明确至第二款第(五)项。

　　以无效为原则，以有效为例外，在各地司法实践中处理不一致。以北京为例，如果存在下述情况，可以认定农村房屋买卖合同有效：

　　(1)出卖人将宅基地上所建房屋卖与城市居民前，该房屋所占宅基地因征用已转为国有性质，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，因宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

　　(2)买卖合同签定后，如果已经有批准权的机关批准，买受方取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

　　(3)城市居民购房后已将户口迁入购买房屋所在地，并取得当地集体组织成员资格(如转为本村农民身份的或获得“荣誉村民”身份)，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

　　(4)虽协议买受方签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，居住亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

　　(5)1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

　　(6)对同一住宅经多次转让效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。农村房屋连环买卖，如最后一手为同一村集体组织成员，卖房人以中间买房人为城镇居民身份主张连环买卖各个合同无效的，不予支持。

　　(7)非本村农民身份，但基于离婚、分家析产、继承等取得农村房屋并进行出卖的，只要买受人为本村农民身份，该合同有效。出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。








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