签订房屋买卖合同后 能反悔吗

播放 177次      发布日期：2018-02-24       来源：未知

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　　2016年9月17日，原告臧某、被告吴某、南京某房屋中介公司三方签订房屋买卖合同，约定出售吴某坐落于南京市雨花台区××北楼××室房屋，建筑面积61.83平方米，房屋转让价款128万元，其中定金5万元，尾款3万元。

　　买卖双方对付款方式、付款期限、违约责任等进行了约定，并约定于2016年10月20日前向有关部门办理过户手续。

　　合同签订后，臧某依约向吴某支付定金5万元。2016年9月22日，臧某向中介公司交纳中介费3万元。中介公司员工在南京市网上存量房交易监管系统对涉案房屋进行网签合同备案，后该网签合同因故被撤销。

　　为继续履行上述买卖合同，臧某于2016年10月19日通知吴某，要求吴某按合同约定去房产局接收首付款并履行合同手续，否则将视为吴某违约。2016年10月20日，臧某依合同约定从其名下银行账户支取30.4万元作房屋首付款，并开具本票。

　　吴某与臧某签订房屋买卖合同后，吴某与案外人王某、鲁某缔结房屋买卖协议，将涉案房屋作价130万元卖给案外人王某、鲁某，并于2016年9月30日在南京市网上存量房交易监管系统进行网签合同备案，2016年10月28日，吴某与王某、鲁某向南京市房地产交易登记中心提交转移登记申请，2016年11月2日，涉案房屋被过户登记至王某、鲁某名下。

　　原告臧某诉讼请求：

　　1、被告退还原告定金5万元;

　　2、被告赔偿原告损失3万元(原告支付的中介费);

　　3、被告赔偿原告因房价上涨，造成原告的经济损失，以向第三方转卖的差价2万元计算损失;

　　4、由被告承担本案诉讼费用。

　　诉讼过程中，被告提起反诉，要求本诉原告向本诉被告支付违约金10万。

　　该案历经一审、二审两审后，被告吴某皆不服两审判决，于二审判决后，向南京市中级人民法院申请再审。

　　法院判决：

　　一审法院判决：一审法院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任等违约责任，并全部支持了原告臧某的诉讼请求，并驳回了被告吴某对原告臧某提起的反诉。

　　二审法院判决：二审法院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原审被告吴某的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

　　二审判决现已生效。

　　律师点评：

　　本案中，吴某与臧某签订了合法有效的房屋买卖合同，根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该条规定，买房人臧某可以要求卖房人吴某继续履行原房屋买卖合同，但因吴某已将涉案房屋出卖给善意第三人(案外人王某、鲁某)，并已完全登记过户，根据《物权法》第十四条　规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”此时善意第三人(案外人王某、鲁某)依法取得该房屋所有权，而吴某因无法将涉案房屋过户登记给臧某而构成根本违约。

　　正因为合同无法继续履行，臧某根据《合同法》法规定可要求吴某承担赔偿损失(2万元房屋差价、中介费3元)和返还定金5万元，并且也得到了两审法院的支持。

　　假设本案中吴某仅仅是与案外善意第三人签订了房屋买卖合同，尚未完成过户登记手续，则原告臧某可根据《合同法》第一百零七条规定主张吴某继续履行原房屋买卖合同。也就是说，一旦买卖双方签订了合法有效的房屋买卖合同，任何一方都有义务按照合同约定履行，而不能擅自变更或解除，即使一方愿意承担违约责任或支付违约金，若合同相对方要求继续履行合同，且该合同可以继续履行的，法院一般都会判决支持继续履行合同。这一方面是为了保护交易安全，同时也是《合同法》第六条“诚实信用”原则的体现。








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