买房要注意哪些法律风险

播放 75次      发布日期：2017-05-15       来源：未知

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　　在国人的传统观念中“安居乐业”，安居的前提是得有一套房子，房子在普通老百姓的生活中也显得额外重要，那么房屋买卖自然是得谨慎安全，小编结合实际整理编写以下房屋买卖注意事宜，仅供参考。买房要注意哪些法律风险

　　先说个真实案例：朋友甲某在2014年年底买了一套乙房地产开发公司的所开发的某楼盘。当时双方签订了书面的商品房预售合同，并支付了一定比例的购房款(具体比例及金额不详)，但既没有进行网签，也未在房管局的官网进行合同备案。由于当时所购房屋尚未建造完毕(也就是社会上所说的“期房”)，故而也不具备不动产首次登记条件，此事便被搁置。但到了2015年，法院的强制执行出来了，很明显的是开发商乙用这个在建工程或者土地使用权进行抵押贷款(按照物权法原则，房地一体，不管抵押哪一个，一并执行，按限额清偿)。朋友甲某向法院提起了执行异议，但被驳回，理由很简单，就在于一般而言债权不能对抗物权(为何如此呢，简单地讲，债权是具有相对性的，比如你将你的房子一百万元卖给我，我们签订了一个商品房买卖合同(但未进行过户登记)，这就在你我之间建立起了一个买卖合同性质的债权法律关系，但这个法律关系仅仅约束你我两人(别人很难知晓我们之间发生的这场交易);物权是具有绝对性、对世性的，比如你在签订上述商品房买卖合同后又将该房屋以九十万元的价格卖给了另一个人丙某，并且进行了过户登记(经过国家机关的登记，将这场交易展示给全社会，从而获得公信力，自然效力优先)，那丙某就可以向全世界宣布这套房子的主人是本小爷的，别人谁都动不得，擅自拿去了，可以通过行使物权请求权要求返还。)

　　被法院驳回异议之后怎么办呢，两种途径。一是提起执行异议之诉(见《民诉法司法解释》第三百零四、三百零五、三百零七条)，但异议之诉的关键在于有明确的排除执行标的的执行诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。换而言之，在本案中甲某需有对该套房屋的权利能够排除抵押权人的抵押权，貌似是很困难的;二是将开发商乙某作为被告提起债权之诉，债权确认没多大问题，关键在于无法执行。只能等到开发商乙破产时拿着法院的判决去进行债权申报，等着排队分钱。开发商会不会走破产程序，而且破产程序时间一般都比较冗长，都具有不确定性。总而言之，朋友甲是被坑了一把。但像他这种情况应该怎样提前预防风险呢?

　　小编的建议是进行预告登记，按照《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。同时，《物权法司法解释一》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

　　买房要注意哪些法律风险?

　　需要注意的是，在签订买卖合同前，也可以去不动产登记部门查询，该在建工程上是否存在已登记的他项权利。

　　除了上述这个案例，再说说买房一般注意事项：

　　一、五证不全需谨慎

　　1.《建设用地规划许可证》;

　　2.《建设工程规划许可证》;

　　3.《建筑工程规划许可证》;

　　4.《国有土地使用证》;

　　5.《商品房预售/销售许可证》

　　二、区分定金与订金

　　订金没有法律效力，一般作为“诚意金”出现，收订金一方违约，只需返还原额;定金具有法律效力，收取方违约，需双倍返还。

　　三、实地看房需留意

　　1.观察楼间距、小区规划、朝向等细节;

　　2.远离配电站、化粪池等公共设施;

　　3.房屋外部是否存在光污染、噪音污染等。

　　四、网上找房莫大意

　　1.价格比周围区域低很多;

　　2.看房平台没有虚假房源赔偿承诺;

　　3.房源介绍不体现税费等;

　　4.图片与房源信息不匹配;

　　五、二手房买卖要注意

　　1.是否存在共有权人，若存在应均到场，不能到场的应提供公证过的《授权委托书》;卖方离异，需提供财产分割证明。

　　2.若涉及户口问题，应单独约定。

　　3.卖方将房屋腾空后，双方到现场确认相关设施并验收，另需到物业管理处确认费用缴纳情况并物业过户;

　　再次强调：不动产买卖最重要的还是登记，登记，登记!

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