房屋买卖纠纷律师靳双权解析一件二手房买卖继续履行合同支付违约

播放 128次      发布日期：2018-01-29       来源：未知

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　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　案件介绍：

　　一、原告诉称：

　　原告陈某波诉称：2011年6月17日，原、被告签订了房屋买卖合同，合同约定：原告以65万元的价格购买了位于北京市房山区的诉争房屋。原告当日支付了定金8万，同时被告交付该房屋。后原告陆续支付被告购房款36万。房屋交付之后，原告便对房屋进行了装修并入住。合同签订后双方曾约定在2013年7月1日办理过户手续，但被告以各种理由推脱不办理过户手续，因此原告起诉至法院，诉求法院判令：1、被告配合办理诉争房屋的过户手续;2、被告张某支付违约金16万。

　　二、被告辩称：

　　被告张某辩称：我同意配合办理过户，但不同意支付16万违约金。

　　被告李某未到庭参加诉讼，同时没有提交书面答辩状，其在法院2015年2月8日谈话笔录陈述对本案件的意见时称：我和李某的离婚协议上约定房屋归张某所有，张某应当在2014年12月28日前给付我5万元，只要张某把钱给我，我什么意见都没有。

　　三、叙述：

　　房山支行称：我银行和张某、李某借款合同纠纷一案，已经由房山法院在2014年11月25日做出的民事判决中确认我银行对原被告双方的房产享有优先受偿权，并判令两被告偿还我银行的借款本息，因此在被告偿还完毕借款本息之前，我银行不同意原告的诉求。

　　四、法院查明：

　　张某和闫某瑞系夫妻关系，双方在2010年11月11日登记离婚。2011年6月17日，张某(出卖人，甲方)和陈某波(乙方，买受人)签订了《二手房买卖合同》，该合同约定：乙方购买甲方在房山的诉争房屋，成交价格为65万元，买受人在签订合同当日支付定金8万，在过户时定金冲抵房款，乙方在2011年6月14日给付甲方22万元，房产过户时给付余款35万;出卖人应当在合同签订当日将房屋交付给买受人。合同签订之后，双方即开始履行。

　　陈某波在合同签订后交付定金8万，张某也将房屋交付给陈某波。

　　2011年6月18日，陈某波给付张某首付款30万。 2011年11月25日，张某确认已经收到陈某波首付款金额33万。2011年12月2日，张某出售的诉争房屋下发了房产证和共有权证书，登记所有权人为张某，共有权人为李某。

　　2009年7月14日，张某、李某曾经向某银行房产支行借款29万，张某、李某将上述房屋抵押给了房山支行，2012年1月28日，上述房屋办理了抵押登记手续。2013年2月6日，陈某波和张某签订了首付款交付确认函和补充协议，双方在补充协议中明确该房屋交易价格为64.3万，卖方已经收到买方交付的首付款金额44万，卖房必须无条件配合买方在2013年7月1日前办理完房屋过户手续，若在此期间由于卖方原因无法办理完房屋过户手续，依照卖方和买方签订的房屋买卖合同，卖方系违约，应当双倍赔付买方定金，订金金额为40万。补充协议签订后，张某未能依照约定时间办理过户手续。

　　因张某、李某尚欠某银行房山支行借款没有偿还，房山支行将张某、李某起诉至法院，法院在2014年11月25日做出(2014)房民初字第10010号民事判决书。

　　在本案件庭审中，陈某波、张某均认可除已付款44万外，剩余未付房款数额20.3万，陈某波同意将剩余房款交付给张某。

　　五、法院判决：

　　北京市丰台区人民法院经审理后判决：

　　一、张某、李某依照房民初字第10010号民事判决书向银行房山支行偿还贷款本息和相关费用后十日内，某银行办理房屋解押手续，张某、李某在房屋被解押后三日内，协助陈某波办理过户手续，该房屋所产生的税费由陈某波承担2/3，张某承担1/3。

　　二、陈某波在办理完诉争房屋过户手续的同时给付张某、李某购房款20.3万元。

　　三、张某在判决生效后十日内向原告陈某波支付违约金8万。

　　六、房屋买卖纠纷律师靳双权案件评析：

　　房屋买卖纠纷律师靳双权认为，本案中原被告所签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。

　　本案中，被告张某、李某在收取原告陈某波的购房款后，依照交易习惯，理应依照协议约定协助原告陈某波办理房屋所有权转移登记手续，将房屋过户到原告陈某波名下。

　　关于原告陈某波所主张的违约金，被告张某确实存在违约行为，但其向法院申请调低违约金，法院应当对违约金数额适当调整，并无不当，于法有据。

　　李某经法院传唤没有正当理由，拒不到庭应诉，应当视为其放弃了相应的民事诉讼权利。因此法院在合理传唤后进行缺席审判，于法有据，并无不当。

　　综上所述，法院的判决是正确的。








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