同一房屋签订数份转移所有权的合同，履行合同的法定顺序
播放 122次 发布日期：2018-01-24 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告胡某诉称：通过网上卖房信息与刘某相识，并通过刘某与房主闵某及张A、张B、张C见面协商购房事宜，闵某向刘某出具了委托书，委托刘某出售房屋。刘某与胡某与2012年5月18日签订房屋买卖合同，以95万元价格购买35号房屋。在协议签署的当天，胡某将首付房款现金人民币20万元交与刘某，并支付了其人民币2万元的劳务费。胡某入住涉案房屋其中的一间，闵某及张A、张B、张C称另一间暂时存放闵某的物品，待办理过户手续后将该房间腾退与胡某。其后胡某按照协议的规定于2014年5月18日再次以银行汇款的方式将人民币35万元打入刘某的银行账户内，可在协议约定的最后付款日到来之时，刘某称，闵某已经去世，还要进行遗嘱继承纠纷，待案件审理终结后才可以办理过户手续，但胡某还是按照合同约定在2014年12月23日将人民币40万元以银行汇款的方式打入了刘某的银行账户内，至此胡某已经将购房款人民币95万元全部付清。经过漫长的等待，张A、张B、张C给胡某送来的却是石景山区人民法院及北京市第一中级人民法院的判决书，审理查明涉诉房屋在闵某在世时以借名买房的形式卖给了张D，并以此判决涉诉房屋归张D所有。原告请求撤销北京市石景山区人民法院所作民事判决书及北京市第一中级人民法院(2016)京01民终XX号民事判决书。
二、被告辩称
被告张D辩称：一、刘某与闵某之间的《委托代理售房协议》因无闵某签名未生效。二、闵某被强制按手印导致《委托代理售房协议》无效。三、刘某与胡某签《房屋买卖合同》时超过代理期间，合同无效。四、法院终审判决认定张D借闵某之名购买房屋，因此，涉案房屋自始就属于张D所有，闵某无权卖给他人，售房合同无效。被告张C、张A、张某玉、张B未答辩。
三、审理查明
闵某与陈某芳系夫妻，二人共有子女为张D、张C、张某玉、张B及张A。张D之女为王某。陈某芳于1996年8月3日死亡。闵某于2012年6月20日死亡。
闵某、王某原居住在80号。后因该住房拆迁，二人于2000年8月搬至十五号楼3-35住宅。1998年4月7日，闵某(乙方)与北京大地有限公司(甲方)签订《出售公有住房合同》，其中载明：由甲方将35号的单元楼房出售给乙方。1998年12月，闵某与张D签订《购房证明公证书》。该公证书载明：鉴于原住所八十号于1998年7月10日拆迁至35号，原房主闵某和外孙女王某(张D之女)为一户籍居住。闵某原本打算将诉争房屋买下，可一考虑自己岁数大了，和其他多种因素，改变了原有的打算，我与女儿张D商量，并做工作动员女儿将此房产权买下，包括房产权，一切购房款项，手续，及付款清单由张D负责妥善保管。户籍，房本所属名的户主闵某暂时不变更。
刘某与闵某之间的《委托代理售房协议》。刘某与胡某与2012年5月18日签订房屋买卖合同，以95万元价格购买35号房屋。在协议签署的当天，胡某将首付房款现金人民币20万元交与刘某，并支付了其人民币2万元的劳务费。胡某入住涉案房屋其中的一间，闵某及张A、张B、张C称另一间暂时存放闵某的物品，待办理过户手续后将该房间腾退与胡某。其后胡某按照协议的规定于2014年5月18日再次以银行汇款的方式将人民币35万元打入刘某的银行账户内，可在协议约定的最后付款日到来之时，刘某称，闵某已经去世，还要进行遗嘱继承纠纷，待案件审理终结后才可以办理过户手续，但胡某还是按照合同约定在2014年12月23日将人民币40万元以银行汇款的方式打入了刘某的银行账户内，至此胡某已经将购房款人民币95万元全部付清。
北京市石景山区人民法院就涉案房屋作出(2015)石民初字第135号民事判决，判令张C、张某玉、张B、张A于本判决生效后十日内配合张D办理35号房屋所有权的过户登记手续，将房屋过户给张D(办理房屋过户手续时产生的相关费用由张D负担)。北京市第一中级人民法院2016年6月24日作出(2016)京01民终XX号民事判决，驳回上诉，维持原判。
四、法院判决
北京市第一中级人民法院判决如下：
驳回胡某的诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
本案关键问题是同一房屋多次签署买卖合同的法律效力，及其履行的先后顺序。多个受让人就同一房屋分别签订数份转移所有权的合同，在合同均为有效的前提下，受让人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的受让人：(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各受让人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
本案中，张D远在胡某购房之前即实际出资购买该房屋，且张D之女王某在胡某之前早已实际合法占有该房屋的一部分，因此，即使胡某与闵某之间的房屋买卖合同有效、胡某作为第三人参与了被申请案件的诉讼，亦应当判决将房屋过户给张D而非胡某。因此，北京市石景山区人民法院、北京市第一中级人民法院所作出的判决内容符合相关法律规定。
综上，法院的判决是正确的。
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