房地产律师靳双权解析一件二手房买卖合同纠纷案件

播放 123次      发布日期：2018-01-23       来源：未知

---

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　焦某起诉：李某拒绝签署理房通及托管协议已构成违约，造成交易无法继续。请求：1.解除焦某、李某、房产公司之间签订的《房买卖合同》及《补充协议》;2.李某、房产公司赔偿损失198.76万元(双倍返还定金10万元;解除合同违约金93.6万元;逾期履行合同违约金3.51万元;纠纷未解决期间的租金1.16万元，每月3500元，共计3个月，租房居间报酬1100元;另购房屋差价损失78万元;房产公司退还居间费12.49万元。

　　二、被告辩称

　　双方约定焦某应于2016年4月30日将第一笔首付款150万元以理房通托管的方式支付给李某。合同履行中，房产公司要求李某签署条件极为苛刻的格式合同即《房款支付承诺协议》及《理房通资金托管协议》，为此，李某、焦某、房产公司发生争议，最终三方未能达成一致，焦某未向李某支付房款。付款未果的原因是房产公司在双方签订房屋买卖合同之后，变更了《理房通托管协议》的条款，增加了签约前从未提到的《房款支付承诺协议》，最终是因房产公司不配合买卖合同的履行，导致李某无法收款，对此，房产公司存在严重违约，应当承担违约赔偿责任。焦某作为买方，在无法通过理房通方式付款的情况下，完全可以通过其他方式付款。故，被告没有违约，不同意原告诉讼请求。

　　三、审理查明

　　2016年3月7日，李某与焦某签订《房屋买卖合同》，约定李某将其所有的X房屋出售给焦某，面积为125平方米，总价为448万元，其中定金3万元，拟贷款168万元。

　　同日，李某与焦某以及房产公司签订补充协议，约定焦某的付款方式，如李某拒绝将房屋出售给焦某，焦某有权解除合同，并要求李某按房屋总价款20%的违约金，房产公司收取焦某的所有费用，不予退还，由李某直接赔付焦某;如焦某逾期履行补充协议约定义务超过15日，则李某有权解除合同，并要求焦某向其支付相当于房价款20%的违约金。

　　李某认为，在办理理房通资金托管过程中，房产公司要求李某提供超出签订合同时房产公司说明的材料，故拒绝签署理房通托管协议。焦某未能在双方合同的约定的2016年4月30日前，将第一笔首付款150万元存入李某的理房通账户。

　　另查，涉案房屋自双方签订合同开始至今房屋价格存在上涨。

　　四、法院判决

　　一、解除焦某与李某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》;

　　二、解除焦某与李某就买卖地下车库签订的《买卖合同》及《补充协议》;

　　三、李某返还焦某定金5万元;

　　四、李某支付焦某违约金10万元;

　　五、李某赔偿焦某房屋差价损失50万元。

　　五、房地产律师靳双权点评

　　房地产律师靳双权认为，该案争议焦点为李某拒绝签署理房通及托管协议是否构成违约及焦某未能在2016年4月30日前向李某支付150万元是否构成违约。

　　根据认定的事实，双方合同约定焦某支付首付款的方式为通过理房通托管，律师认为焦某只需在合同约定的时间将首付款打到李某的理房通账户即完成合同义务，李某主张焦某应完成对其的实际交付，无事实及法律依据，无法采信。现李某因与房产经纪公司的沟通纠纷，未签署理房通及托管协议，对于焦某而言显然构成了违约，且造成了焦某无法完成合同义务，故焦某一方不存在违约行为。尚无证据证明房产公司对于合同未能履行存在明显过错，故该公司无需对双方合同解除承担责任。

　　综上所述，双方要求解除《房买卖合同》及《补充协议》，应予以支持。焦某要求李某支付违约金93.6万元，数额明显过高，法院酌情确定为10万元是事宜的。焦某要求李某赔偿房屋差价损失78万元，但其提交的证据不足以证明房屋差价损失的具体数额，应由法院酌情确定。焦某要求房产公司退还居间费，不符合合同约定，应不予支持。








上一篇：房地产专业律师靳双权评析一件因不具备购房资格解除合同引发的房
下一篇：房产继承涉及五代人 一纸公证解难题