前手房屋买卖合同无效，后手房屋买卖合同是否必然无效

播放 136次      发布日期：2018-01-19       来源：未知

---

　　肖某金于1991年继承取得A村74号院房屋所有权及院落的宅基地使用权，1998年与城镇居民刘某签订《房屋租赁协议》，约定租期80年，租金一万元整，协议签订后，肖某将房屋及社员宅院地使用许可证交付刘某。

　　2002年，刘某将案涉房屋卖给A村村民肖某成，一年后肖某成又转卖给同村村民肖某安，并交付院落及社员宅院地使用许可证。经查，肖某安对肖某成系自刘某处购得房屋一事并不知情。

　　肖某金向法院起诉称，刘某只享有承租权，其出卖房屋侵犯了原告的所有权，而后该房屋又转卖给了肖某安，请求法院判令肖有安将案涉房屋返还给原告。

　　法院判决：

　　法院经审理查明，肖某金与刘某签订的《房屋租赁协议》实际上是房屋买卖合同，该合同违反法律规定，应属无效。但肖某金与刘某的房屋买卖行为无效，并不必然导致刘某与肖某成、肖某成与肖某安的房屋买卖行为无效。最终法院判决驳回原告的全部诉讼请求。

　　律师分析：

　　在房屋连环买卖中，前一手买卖合同无效并不当然影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的效力需依据是否存在其他法定无效情形判定。本案中房屋经过三手买卖，肖某金与刘某之间的买卖合同因违反我国现行法律关于城镇居民不得购买农村宅基地上的房屋的规定而无效，刘某后将房屋卖给肖某成，肖某成转卖给肖某安，虽然第一手买卖合同无效，但并不能因此认定后两手买卖合同无效，经查肖某成与肖某安的房屋买卖合同不具有其他法定无效情形，应属有效。

　　至于案涉房屋的所有权归属，由于肖某安并不知道前手买卖过程存在瑕疵，且其与肖某成之间的合同合法有效、已经支付合理对价并将房屋转至自己名下，构成善意取得，法院因此没有支持肖某金返还房屋的诉讼请求。

　　北京市高级人民法院对此问题也有过解答，根绝《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第九条：

　　九、连环买卖中的合同效力

　　房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。

　　律师提示，为了避免上述纠纷的出现，房屋买卖过程中，买受人应当尽到合理的注意义务，签订合同前谨慎调查房屋的所有权归属以及流转记录，在签订买卖合同后应尽快按约定交付房款并完成过户，以保证即便在出卖人出售房屋的行为存在瑕疵的情况下，也能主张善意取得房屋所有权。








上一篇：想以阴阳合同无效毁约？法院说：不行
下一篇：签订二手房买卖合同之前 这些事项你一定要注意