房屋买卖过程中房主委托代理人办理手续会存在什么法律风险
播放 129次 发布日期：2018-01-17 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告郑某诉称：二被告系夫妻，2015年10月5日，我作为买受人和二被告共同的委托代理人李某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同对购房款的支付、房屋过户及交付、违约责任等进行明确约定。我按照合同约定支付房款，后双方办理了房屋过户及物业交接手续，但是二被告拒绝依约在12月31日之前交房。根据双方签订的合同，二被告拒绝交房已严重违约，故诉至法院请求：判令二被告支付违约金105600元。
二、被告辩称
被告汪某、高某辩称：不认可郑某的全部诉讼请求。汪某和案外人何某签订了借款抵押合同，约定何某借给汪某225万元，汪某将房屋抵押给何某同时办理了他项权登记，但是225万元并未实际出借给汪某，李某和何某恶意串通将房屋解押，李某和郑某签订买卖合同，实际成交价是436万元，明显低于市场价格。汪某给李某的委托合同中包括了无效条款，公证书虽然是汪某签的，但汪某是在不知会通过公证书卖房的情况下签的字，正常情况下委托是可以单方解除的，但是该公证书写明不能单方解除，违反法律规定，该委托合同无效。郑某实际在同一小区内还有一处房产，正常购买房屋应联系汪某。郑某主张的违约金金额过高，请求法院予以酌减。
三、审理查明
2013年1月19日，汪某，高某作为委托人与受托人案外人李某签订《委托合同》，合同约定委托人汪某与高某系夫妻关系，委托人在北京市50号院603号房屋(以下简称涉案房屋)有房产一处，现汪某、高某、李某就上述房产的相关事宜自愿达成委托合同：1、办理向个人、银行、典当行等借款及抵押登记手续，代签相关法律文件，领取他项权利证、房屋所有权证、土地使用证等文件;2、办理向个人、银行、典当行等提前还款手续;3、领取他项权利证、房屋所有权证、土地使用证等文件;到房屋管理部门办理上述房产资信的查询事宜，调取原购房合同等法律文件，代为开具房屋上市证明;4、办理解押登记手续，代签相关法律文件;5、签订房屋买卖合同;办理网上签约手续及解除网签手续;6、办理产权过户登记手续;办理土地使用证过户登记手续;7、代缴相关税费;8、代收房价款;代为确定上述房产的出售价格;9、协助买方办理购房贷款手续;10、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续;11、其他与上述房产有关的一切事宜。上述委托条款须在法律规定允许的前提下进行。受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予承认，并由委托人承担一切法律责任。受托人有转委托权。委托期限：自签字之日起两年内。委托人与受托人不得单方终止合同。2013年2月9日，北京市国立公证处对上述《委托合同》进行公证。
2015年10月5日，郑某(买受人)与汪某(出卖人)代理人李某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，主要约定郑某以704万元的价格购买涉案房屋，签约当日支付定金10万元，该房屋已办理抵押登记，出卖人应于2015年11月20日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后10个工作日内申请办理抵押登记注销手续，出卖人应于2015年12月31日前将房屋交付买受人，买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。
签约后，郑某于2015年10月5日向案外人李某账户转账10万元，郑某称系李某要求其将款项支付给李某，李某于当日向郑某出具10万元定金收据;2015年11月23日，郑某向双方指定的银行监管账户转账100万元;2015年12月10日，郑某向李某转账375万元;针对上述付款情况，郑某均提供了银行转账凭证及收条等证据证明。
2015年12月17日，郑某取得涉案房屋所有权证书。
2015年10月5日，买方郑某与卖方委托人李某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，买方已依合同约定向卖方委托人支付了全部房款及相关费用，且双方办理了水、电及物业等交接手续，但卖方未能依约按期向买方交付房屋，经双方协商就房屋的交接日期、房屋内的物品的处置等达成协议：1、卖方应于2015年1月31日前将房屋按约定腾空后交付买方。2、若卖方未能在2015年1月31日前将房屋腾空，应向买方支付105600元(704万*0.05%*30天)违约金，并且按房屋现状交付该房屋。
郑某称产权证于2015年12月取得后，关于交房事宜发生纠纷，听说汪某不愿意卖房，在涉案房屋的楼道里安装了摄像头，有人去汪某就报警。2015年2月26日，郑某将涉案房屋内的物品全部提存，期间汪某又报警了，涉案房屋现价值至少涨了100多万元。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
1.被告汪某于本判决书生效之日起十日内支付原告郑某违约金4万元;
2.驳回原告郑某之其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
1.本案争议焦点之一为委托合同是否有效?
依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。汪某及配偶高某与李某签订公证的《委托合同》。汪某辩称因《委托合同》约定委托人与受托人不得单方终止合同而合同无效，首先该约定并非合同无效的法定情形，此外基于《委托合同》出售涉案房屋的委托合同已履行完毕，该条款的效力并不影响其他委托事项的效力，故汪某的抗辩意见不应该被采信。
2.本案争议焦点之二违约金是否应该支持?
李某依据《委托合同》取得了代理汪某出售涉案房屋、解除抵押、收取购房款、办理交割手续等与涉案房屋有关的权利，李某作为汪某的代理人与郑某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。李某作为代理人已收到了郑某交付的购房款，汪某称未收到购房款，其可另行解决。
关于郑某要求汪某支付逾期交房违约金一节，综合本案案情，汪某迟延交房的违约行为虽然造成了涉案房屋买卖合同交房履行的延迟，但考虑到涉案房屋已大幅升值，汪某的违约情形对郑某形成的实际损失并不严重，汪某亦提及违约金过高主张酌减，法院综合案情及郑某提存收房的实际损失情况酌定违约金数额4万元是合理的。
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