借名买房有什么样的风险
播放 104次 发布日期：2018-01-17 来源：未知
各大城市的“限购令”相继出台以后，炒房大军中，有为获多套购房资格而假离婚者，有制造虚假诉讼妄图“以资抵债”实现过户者，还有假借他人之名购买多套房产，即借名买房者。为了钻限购政策的空子，投机买房者可谓绞尽脑汁、煞费苦心。
借名买房现象屡见不鲜，有人为享受银行贷款优惠而借名买房，有人为转移财产、逃避债务而借名买房，也有人是为简便手续、减少税费而借名买房，总之，借名买房目的各有不同，以致借名买房纠纷也层出不穷。
借名买房所购房产因登记购房人对外承担债务或在房屋上设立抵押等他物权而被法院拍卖查封。
登记购房人发生离婚纠纷，其配偶以夫妻共同财产之名要求分割该房产。
借名买房双方关系交恶，登记购房人拒绝协助办理房屋过户手续或主张房屋所有权归其所有，真正购房人存在认定借名购房事实困难的风险。
若真正购房人实际居住在该房内，而登记购房人擅自将房屋出租给第三人，真正购房人可能面临被起诉要求“腾房”的法律风险。
如果登记购房人意外死亡，该房产可能因继承关系而被他人继承取得。 购买经济适用房等政策性保障住房，借名购房协议可能因违反法律、政策规定而被确认无效。 登记购房人恶意处分该房产，擅自将房产转让给第三人，借名人可能面临丧失房屋的法律风险。
若真正购房人实际居住在该房内，而登记购房人擅自将房屋出租给第三人，真正购房人可能面临被起诉要求“腾房”的法律风险。登记购房人恶意处分该房产，擅自将房产转让给第三人，借名人可能面临丧失房屋的法律风险。
案例：为什么拿不回自己的房?
2011年，佛山市执行购房限购政策后，张三想要再多购几套房产用于投资升值。但自己已经没有了购房资格，恰逢侄子张冠正为想结婚却没有房子而发愁，于是二人便签订了一份书面协议，约定由张三出资80万元，以张冠的名义购买一套普通商品房，并签署一份书面《借名买房协议》约定房屋的一切权利实际属于张三。
张三将80万元转账给张冠后，张冠就在婚前全额购买了禅城区的一套房子，之后通过相亲认识了女友李戴并顺利登记结婚。
为了顺利结婚，张冠应岳父岳母要求将自己名下房产的50%让给了妻子李戴，并签订了房屋所有权共有协议，还到房管局办理了更名手续，领取了房产证。但没过两年二人就因感情破裂离婚。
离婚时，李戴以夫妻共同财产之名要求按男女双方各占50%的比例分割该房产。张三得知二人分割离婚财产一事，便将二人告上了法庭，要求法院判决二人返还该房屋。
但最后，法院却判决张三败诉。张三很是郁闷，自己明明有银行转账凭证，也签了《借名买房协议》，怎么就拿不回来属于自己的房子了? (人物均为化名) 风险提示及律师建议
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(以下简称《北京高院指导意见》)，若真正购房人未能提供足够的证据证明借名买房的事实，则可能面临无法取得房屋所有权的法律风险。而且，如果该房屋因登记购房人的债权人查封或其他原因不能依法办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益，法律基于保护交易安全价值取向，会优先保护相对人的权利。
此外，若房屋买受人是善意第三人或已经进行所有权的移转登记，即使借名买房合同有效，也可能无法追回房屋。同时，需要注意的是，借名购买经济适用房即使有书面协议或进行公证，也可能被认定无效。
若真正购房人实际居住在该房内，而登记购房人擅自将房屋出租给第三人，真正购房人可能面临被起诉要求“腾房”的法律风险。登记购房人恶意处分该房产，擅自将房产转让给第三人，借名人可能面临丧失房屋的法律风险。
因此，律师建议：
1 在房价飞涨的今天，房产作为一种高额资产，买房人如非迫不得已最好不要借名买房。若真的借他人之名买房，最好借用与自己亲近信任的父母、兄弟之名，并且还要委托专业律师起草相关借名买房协议，明确双方权利义务，最大限度降低法律风险。
2 做好证据保存，既要做好双方商定借名买房这一过程的证据保存，如微信聊天记录等，也要注意保留整个买房过程中的证据原件，包括但不限于房屋买卖合同、首付款汇款单、房屋按揭贷款还款单、相关手续费的支票存根、发票、对账单、完税证明，以及房屋交付后支付的水电、物业费单据等。如相关费用是以出名人名义缴纳的，借名人在给出名人汇款时，一定要在汇款用途备注“代本人(借名人)支付XX费用。”
3 为了防止出名人擅自处分房产，可以要求出名人将房屋抵押给借名人并进行抵押登记。如房产证办理完毕，借名人应保留房产证原件，尽早将房屋过户到自己名下。在房屋符合交付使用条件时，借名人也要注意及时接收并实际控制或使用该房屋，尽量避免出现出名人使用房屋的情况，以免发生不必要的纠纷。
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