买卖房屋未及时过户，第三人申请强制执行被拍卖

播放 173次      发布日期：2018-01-16       来源：未知

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　　2012年3月，刘明在某市美锦园小区购买了一套120平的新房，购房时合同中约定开发商赠送五年的物业服务费。2013年8月5日，刘明因公司资金周转不灵将房屋出售给王大伟，双方签订了房屋买卖合同。合同中约定：房屋总价款360万元，王大伟需要在签署合同五日内先支付刘明72万元，2013年12月5日再支付180万元。2014年5月1日将剩余的款项支付给刘明，余款付清后，刘明将房屋交给王大伟使用。由于房屋过户后不能享受物业免费待遇，双方约定暂不办理房屋过户手续，等房屋的物业免费期到期后双方去办理过户登记手续。

　　2014年4月，刘明为扩大经营，新建厂房，遂以个人名义向李丽借款200万元，借款期限为半年。2014年10月，借款到期，刘明应该偿还李丽借款，但刘明没有钱，一直未予偿还，李丽多次催要，刘明也不理睬她。无奈，李丽只好到人民法院起诉刘明，法院判决刘明偿还借款200万元。判决生效后，因刘明没有履行判决义务，2014年12月15日，李丽向法院申请强制执行，同时向人民法院递交了刘明名下位于美锦园已经出售给王大伟这套120平房屋的信息。人民法院很快查封了这套房屋，准备通过拍卖后偿还李丽的借款。王大伟得知房屋被查封准备拍卖的消息后，2015年2月，将刘明诉至一审法院，要求确认房屋买卖合同有效，自己是涉案房屋的所有权人。2015年5月，人民法院作出判决，确认王大伟与刘明的房屋买卖合同有效。

　　在李丽申请执行刘明的财产案件中，由于王大伟是案外人，他拿着人民法院的生效判决书对查封的房屋提出了执行异议，要求中止执行。2015年5月20日，执行法院作出裁定书，裁定中止对美锦园小区刘明名下房屋的查封和拍卖工作。李丽对人民法院下达的裁定书不服，2015年5月23日，提出执行异议之诉，要求许可执行该争议房屋。

　　法院审理

　　人民法院经审理查明：王大伟已经向刘明支付了全部的购房款，王大伟在确认房屋买卖合同之诉中向法院提交了其缴纳水电费、卫生费等票据以证明实际占有房屋。这些证据可以证明：2015年1月，王大伟实际占有涉案房屋。而李丽申请查封争议房屋是在2014年12月，查封房屋在王大伟占有、使用房屋之前。王大伟支付购房款后没有及时到房管部门办理过户手续，现有证据不能证明其不能过户时受到其他客观条件的限制或影响，即在房屋没有过户环节上王大伟的证据不能证明其无过错。2015年7月，人民法院做出终审判决：许可李丽申请对争议房屋的执行。执行法院通过拍卖程序将涉案房屋卖出，李丽拿回了自己的借款，王大伟失去了已经付完全款购买的房屋。

　　律师评析

　　本案的关键是对已经出售给第三人的未过户房屋是否可以执行。王大伟购买刘明的房屋，价款已全额支付，但一直未办理过户手续。从物权法角度讲，王大伟尚不是该房产的产权人，不能依据购房合同、全额支付款项等因素取得对争议房产的所有权，不动产以登记为生效条件。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，在本案中，王大伟需要提供证据证明在李丽申请查封房屋前，自己对涉案房屋是否已经实际占有、使用?现有证据只能证明王大伟从2015年1月起才占有使用房屋，发生在李丽申请执行后，房屋已经被查封。王大伟虽然支付了全部购房款，因没有及时办理房屋产权变更过户登记手续，提供的证据也不能证实自己没有及时过户是受到其他客观条件的限制或影响，即不能证明自己在未办理过户登记手续上没有过错。因此，终审法院判决许可李丽申请对涉案房屋的执行是符合法律规定的。律师提醒：在涉及不动产等以登记为生效要件的交易中，作为权利人，一定要及时办理变更登记手续，否则，将可能导致意想不到的严重后果。








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