商品房买卖法律关系

播放 79次      发布日期：2018-01-10       来源：未知

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　　――房屋买卖合同债权请求权与物权效力法律关系

　　房屋买受人能否通过双方合同约定的债权请求权要求获得房屋的物权，如若无法直接取得物权的话，其债权请求权应当如何获得保护?

　　物权的效力是指法律赋予物权的作用力和保障力，包括三方面的内容：

　　首先，排他效力。是指在同一标的物上不能同时存在两个或两个以上内容不相容的物权，亦即在同一物上已存在的物权具有排除在该物上再成立与其内容互不相容的物权的效力。

　　其次，优先效力。物权相互间的优先效力、优先于债权的效力，其存在的例外就是“买卖不破租赁”原则。

　　再次，追及效力，又称物权的追及权，是指物权成立后，其标的物无论辗转归于何人之手，物权均得追及其所在而直间支配该物。

　　最后，妨害排除效力，又称物上请求权或物权的请求权，是指物权人于其物被侵害或有被侵害之虞时，物权人得请求排除侵害或防止侵害，以回复其物权的圆满状态的权利。

　　物权的优先效力，也称为物权的优先权，其主要含义指同一标的物上有数个利益冲突的权利并存时，效力强的权利排斥效力弱的权利的实现。这种效力的强弱既体现在物权与债权之间，也体现在物权与物权之间。

　　――房屋买卖法律关系与民间借贷法律关系

　　合同在性质上属于原始证据、直接证据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。

　　在两种解读结果具有同等合理性的场合，应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。

　　透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。

　　――房屋买卖纠纷中当事人主张法律关系错误处理

　　在民事诉讼中，法律关系是指平等主体之间发生的、符合民事法律规范的、以权利义务为内容的社会关系，是民法对平等主体之间的财产关系和人身关系加以调整的结果。民事法律关系只是一种法律形式，它的实际内容则是各种各样的社会生活关系，如财产所有关系、财产使用关系、商品交换关系等。当事人在诉讼中能否正确判断法律关系的性质，不仅影响到其能否人民法院提出正确的诉求，而且可能导致能否嬴得诉讼。

　　根据我国法律规定，商品房买卖是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的房屋买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。商品房买卖的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花，包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋;已竣工的房屋是已建成的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。并不是所有的房屋买卖都是商品房买卖，比如经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖，其交易要受到国家政策的限制，或者需要补交土地出让金，或者要居住一定年限后方可出售，这些房屋的买卖并不适用商品房买卖的相关法律规定。商品房买卖合同是一种比较特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同的法律特征主要有：1出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款 2房屋买卖合同是属于诺成合同和有偿合同;3合同标的物为房屋不动产;4房屋所有权转移需要登记，是要式行为。商品房买卖合同的主要特殊性就在于买卖合同标的物的房屋属于不动产。一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理;将自己所有权或者使用权的标的物交给他人使用，但不转移财产所有权的行为;而买卖则是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付相应价款的行为。由此可见，借用与买卖的关键区别在于，标的物的所有权是否发生了转移。

　　在当事人主张的法律关系有误的情况下，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条第1款规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的”，不受举证期限的限制，“人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。之所以作出上述规定，理由有两个方面：一是不同的人对法律关系性质和民事行为的效力之认定可能不同，甚至存在着一定的主观性，而当事人及其代理人为自身利益出发，尤其可能对法律关系的性质和民事行为的效力形成偏向自我之意见。此种情形下，当然以法院对事实的认定为基础，当事人举证、质证、法院判断证据皆应围绕法院确认的法律关系和争议焦点，否则法院对案件的审理将无法顺利进行，当事人提供的证据也就很可能无法证明其诉讼请求，而可能承担不利的法律后果。因此，法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。二是从我国实际情况出发，我国社会公众的法律知识水平还有待提高，当事人对案件法律关系的性质及民事行为的效力认识有还难以做到清楚、明确，而且在许多案件中，当事人因财力问题不能聘请律师，故应允许当事人变更诉讼请求，法院应就诉讼请求变更及理由向当事人阐明。








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