新政发力“阴阳合同”退出历史舞台，短期倒卖税费都能把你缴穷

播放 132次      发布日期：2018-01-09       来源：未知

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　　常年活跃在房地产行业里的人都知道，北京二手房交易中一直有个现象，在达成交易时会出现两个合同，就是大家平时俗称的“阴阳合同”。

　　其中一个是买卖双方达成的存量房屋买卖合同，这个合同里有两个价格，一个是房屋成交价格，一个是家电家具装修的价格,这两个价格加起来就是房屋的实际成交价格。

　　而另一个合同是在住建委的存量房交易服务平台录入的存量房买卖合同，第二个合同的房屋成交价格是刨除了家电、家具、装饰的价格的合同，合同显示的成交金额远低于实际成交金额，能达到规避税费的作用，这也就是我们通常说的网签合同。

　　笔者再说的明白点，就是如今存在的“两个合同”就意味着缴纳的个税及增值税比国际实际收取的要缩水很多。很多中介往往就以此为购房者做预算税费进行推荐和盈利，不过最近北青记者在采访一位中介公司人员得到消息，由于税费很可能发生变化，有大型中介公司已经停止了为购房人做预算税费。

　　早在2017年的12月21日的时候，北京住建委在网站上就挂出了《关于〈北京市存量房屋买卖合同〉及相关经纪服务合同示范文本公开征求意见的通知》(以下简称通知)，并有望在今年正式执行。

　　笔者觉得此次的《通知》之所以被称之为遏制二手房倒卖的杀手锏，厉害就厉害在”修订后的买卖合同将自行成交版和经纪成交版合二为一，并明确房屋成交价格将按照实际成交价格来进行网签及纳税，房屋的成交网签价格将把以往的房屋价格和装修价格合并在一起。“这就意味着”阴阳合同“从此要退出房地产市场，随着而来的是二手房网签价格较之前会有很大幅度的上调，而且个人所需要缴纳的个税以及增值税也将大幅度提高。如果投机客想要利用倒卖二手房，就要缴纳压垮自己的税费，再想从中谋取暴利已经不可能，谁都不会傻到去做赔本的买卖。

　　可能大家觉得笔者单从文字上阐述行政的威力，给出的效果不直观，那么笔者就算一下两个合同合并后的所缴纳的税费：

　　首先以一套不满两年的二手房再交易为例，当前售价为600万，原值为300万。我们假设卖家不满两年，而且买家为第一套，房屋面积小于90平。

　　阴阳合同所缴税费为：

　　网签价468万元的话，契税为468×1%=4.68万元;个人所得税为(600-468)×20%=26.4万元;增值税则是468×5.6%=26.2万元，税费合计52万元左右。

　　合同合并后所缴纳税费为：

　　契税为600×1%=6万元，个人所得税为(600-300)×20%=60万元，增值税则为600×5.6%=33.6万元，税费合计99.6万元左右。两者相差近48万元。

　　让我们大跌眼镜的是，一套二手房再短期内反复倒卖，在新《通知》执行前后所需缴纳税费可谓是天差地别，这可是48万，而不是4.8万。虽然新《通知》执行后足够给力，但是也避免不了中介和投机客打”歪主意“。比如单独签署装修及附属设施购买合同，把这部分资金监管交给第三方的方法规避在主合同中出现等等，所以在打击短期炒房同时，调整适当的指导价也是不能忽略的，要做到防炒房客、防中介、防投机客才是上上策!








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