借他人名义买房遭遇问题怎么办

播放 69次      发布日期：2018-01-05       来源：未知

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　　由于限购政策等原因，出现了大量借名买房的现象。借名买房的法律效力如何?他有哪些风险?又如何防范风险?

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　　借名购买商品房的法律效力

　　有效

　　比如深圳的限购政策最多买两套房，并且需要是深户或者购买五年以上社保。那么对于不符合购房资格的人或者已经买了两套房和两套以上房产的人，就有可能借那些符合条件的购房人的资格来购买房产。

　　这个借名买房的法律效力如何呢?

　　这个协议是合法有效的，但是它不能够对抗善意第三人，也无法请求法院直接确权，因为根据这个协议产生的是一种债权请求权，而不是直接产生物权，这里面包含了几层意思。

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　　根据这个合同产生债权请求权，实际出资人可以要求被借名人直接将房产过户给实际出资人。

　　02

　　不直接产生物权，实际出资人他无法向法院请求直接要求确权，这个房子就是我的，然后直接要求房管局进行变更，这个是无法做到的。

　　03

　　虽然这个协议是合法有效的，但是因为它产生的是债权请求权而不是物权，那么这个协议有效是在双方之间的，并不能够对抗善意的第三人，也就是说这个被借名人如果他把这个房产转让了给善意的第三人，对于实际出资人来讲，他无法向第三人请求返还这个房产，当然它可以根据这个合法有效的协议请求这个被借名人承担违约责任或者是赔偿责任。

　　另外在这里需要提醒一句，实际出资人虽然有权利请求被借名人直接把这个房产过户到实际出资人名下，但是有一个前提条件，实际出资人他本身必须有购房资格。如果他还是属于被限购范围的，那么他本身不具备购房资格，这个房产也无法完成过户。

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　　借名购买经济适用房、安居房等保障性住房

　　无效

　　对于这类借名购房，一般在法律上会被认定无效。因为经济适用房保障性住房本身有倾斜照顾政策。如果说借名购买了这种保障性住房，又可以根据这个借名合同直接过户到不符合条件的实际出资人名下，那么所谓的保障性住房就名存实亡，所以这里借名购买保障性住房的

　　一般被认定为损害了社会的公共利益，这个合同会直接被认定为无效。

　　虽然经济适用房安居房等保障性住房不能够借名购买，但是他们作为二手期房是可以进行买卖的。

　　我们举一个简单的例子来区分借名购买保障性住房与直接购买保障性住房。

　　比如说甲方具备购买经济适用房的条件，乙方不符合条件，但是乙方又想买经济适用房。在这种情况下，如果甲乙双方签订一个借名购买经济适用房的合同，这个合同大概率会被认为是无效，最后乙方他得不到这个经济适用房。

　　但是如果甲乙双方签订的是一个买卖合同，约定由乙方把这个钱款付给甲方，甲方取得经济适用房之后，这个经过了一定年限的经济适用房达到了可以上市交易条件的时候，再过户给乙方，对这种买卖合同，在司法实践中，大概都是会得到支持的。

　　除了这种保障性住房，类似的还有一些特殊的房产，比如说安置房、拆迁房、单位集资房。

　　借名购买这类这类房产，并不说像保障性住房一样会必然无效。但是在操作中，我们还是建议大家不要考虑借名购买这类特殊性房屋，因为这类特殊性房都有一定的限制条件。

　　如果想购买这类房产，还不如直接以符合这类条件的人签订买卖合同，约定这里特殊房产符合上市交易条件了再过户给这个购买人，这种情况在司法实践中大部分都能够得到支持。

　　借他人名义买房，还能遇到这种问题!








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