楼市限购了，律师为你剖析借名买房的“利”“害”关系！

播放 107次      发布日期：2017-05-11       来源：未知

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　　近来，全国各大中城市为了遏制房地产交易的投机行为，先后出台政策，对购房人资格进行限定……

　　确有购房需求，还是有其他个人原因，规避“限购”政策，借用他人(如亲属或者朋友)的名义购房，都是有法律风险的置业行为。

　　借“名”买房的“利”“害”关系如何权衡呢?

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　　借“名”买房相关的法律关系

　　借用他人的名义购房为借“名”人。代借“名”人持有房屋不动产为出“名”人。

　　第一种法律关系：借名人与出名人之间的委托代为持有房屋不动产的法律关系。

　　购房前，借名人与出名人事先约定，确认代为购买、持有房屋不动产的事实，明确排除双方的借款关系。建议有书面确认文件证实。

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　　第二种法律关系：出名人与开发商之间的商品房买卖合同关系。

　　对于不违反国家政策以及法律、法规强制性规定的借名买房，一般认为是有效的。但借“名”买经济适用房等政策性房屋的，有被认定无效的风险。

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　　借“名”人面临的风险之来源

　　1、法律风险：《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。即购买的商品房是在出名人的名下，他是法律形式的“所有权人”。

　　2、道德风险：如出“名”人违反房屋不动产代持约定，擅自在该房屋上设定抵押，或者私自出售，如果第三方(即抵押权人或者购买人)是善意的，则出“名”人行为有效。

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　　风险的防范措施

　　1、房屋归属法律风险防范

　　借名人、出名人之间存在借“名”买房的房屋代持约定;

　　借名人有实际支付了涉案房屋的首付款、按揭款以及其他相关款项等的相关证据的原件，如首付款支付凭证、按揭还款单、完税证明、其他费用缴纳证明等;

　　如出现房屋归属争议，借名人根据第33条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，向法院提起确认之诉。

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　　2、道德风险防范：

　　按揭贷款房屋在按揭款偿还完毕后，立即过户。

　　按揭款偿还完毕后，不宜过户的;或者该房屋是全款购买的，建议在房屋上设立新的抵押权并在房管部门进行抵押登记。

　　律师提示

　　借“名”买房存在极大的法律风险，建议谨慎选择此种置业方式。借名人在充分权衡“利”“害”关系，以及留存相关证据后，作出置业最终决定。








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