城镇居民买卖农村房屋，合同有效还是无效

播放 189次      发布日期：2018-01-03       来源：未知

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　　户口在通州区农村的小金最近正好要用房，和家里一商量，想到自己的爷爷1994前曾将其所有的一处村里的宅院卖给了城市居民程女士。买卖交易完20多年过去了，程女士一直没来农村那块宅院住过。小金心想这农村住房不是禁止交易吗?程女士是城镇户口，当时估计老人不懂就卖给了别人，现在自己急着用房，正好可以向法院起诉确认当时的房屋买卖合同无效，这样房子就可以由自己的父亲继承获得，小金也就可以翻建房屋住进新房。于是，小金一家起诉至法院，要求法院判决确认小金的爷爷与程女士的签订的《私房买卖协议》无效。程女士认为，1994年签订合同时经过了村委会和乡政府的同意，并且自己也已经取得了宅基地使用权证，合同有效。

　　北京市通州区人民法院一审判决驳回了小金一家要求确认《私房买卖协议》无效的诉讼请求。小金一家不服，上诉至北京市第三中级人民法院。二审法院经审理认为，涉案院的买卖行为发生在1994年，根据当时的法律法规、行政法规规定，并未明确禁止农村私有房屋买卖，也未规定交易双方必须为同一集体经济组织成员，且签订涉案协议系双方的真实意思表示，不存在无效情形。虽然程女士是城镇非农业户口居民，但其持有的《宅基地使用证》是真实的，其购买农村私有房屋时经过有关部门批准，不存在非法取得的情形。且小金的爷爷和小金一家在本村均另有其他宅基地使用。故判决驳回上诉，维持原判。

　　法官说法：随着城市经济水平的进一步发展，近些年，北京城区周边的农村住房需求也不断增加，农村宅基地的房屋经济价值水涨船高。与此相伴随的是大量农村房屋买卖合同纠纷频现，对于此类纠纷，合同的效力往往是争议的焦点。那么，买卖农村房屋的行为到底有效还是无效呢?

　　我国农村实行的是一户一宅制度，为了保护广大农民的利益，《土地管理法》等法律法规对农村宅基地房屋买卖采取限制措施。在非试点地区，如果农村宅基地上的房屋买卖发生在同一集体经济组织成员之间，因不违反《土地管理法》中宅基地属于集体所有的规定，不损害集体经济利益，合同是有效的。但是如果房屋买卖合同发生在非同一集体经济组织成员的农民之间，或者发生在农民与城镇居民之间，则因违反了我国《土地管理法》的强制性规定而无效。对于1998年《土地管理法》修订及相关规定出台之前的买卖行为，则应根据买卖行为当时的法律、行政法规的规定及相关情形判断合同效力。本案中，程女士在1994年购买农村房屋时并没有法律、行政法规直接明确的限制购买规定，也合法取得了宅基地使用权证，故农村房屋买卖合同应属有效。

　　法官提醒：除一些特殊的年代久远或存在历史遗留问题的情形，城镇居民签订的购买农村房屋的买卖合同无效。根据我国《土地管理法》第六十二条及第六十三条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因农村宅基地房屋出售后，将可能出现农民失地失物的情况，不利于保护农民的利益，也损害了集体经济组织的利益，故我国法律对农村宅基地的流转采取限制性规定，农民与本集体经济组织外的成员签订的宅基地或者宅基地上的房屋的买卖合同无效。需要注意的是，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方还应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照诚实信用原则，在农村房屋买卖合同被确认无效后，卖房人应当给予买房人相应的补偿，具体数额根据实际损失和双方的过错承担。








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