借用他人名义购房的法律风险及房屋所有权的确认

播放 118次      发布日期：2017-12-30       来源：未知

---

　　案情：2010年11月10日，乔xx与赵xx协商，赵xx同意乔xx使用自己的名字购买巴彦淖尔市临河区西苑小区商品房一套。购房款及各项费用均由乔xx支付，政府补贴两万元由乔xx享受，房屋所有权归乔xx所有。此房贬值或增值均与赵xx无关。2016年8月，开发商将上述由乔xx购买的房屋实际交付。2016年10月，乔xx欲出售上述房屋，请求赵xx协助办理相关手续。赵xx拒绝办理，乔xx遂诉至人民法院，请求确认房屋所有权。

　　裁判：某区人民法院经审理认为：民事活动应遵循公平、信用原则，系争房屋实际由原告出资购买，仅借用赵xx名字登记房屋所有权，属"隐名购房"行为。双方签订的隐名购房协议是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效协议。依据《民法通则》第4条，巜最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定：确认系争房屋所有权归乔xx所有。

　　分析：本案是一起典型的"隐名购房"引发的房屋所有权确认纠纷。由于国家房地产宏观调控政策的影响，以他人名义购房的现象日益增多，房屋登记权利人与实际权利人不一致发生纠纷后，实际权利人通常会依据其与名义购房人签订的协议，要求对房屋进行确权。本案就是这种情况。那么，在生活实践中，隐名购房存在哪些法律风险呢?

　　一、隐名购房中委托协议效力的确认

　　"隐名购房"又名"借名购房"，其法律关系实质属于巜合同法》第402条、第403条规定的间接代理。在隐名购房的法律关系中，实际购买人是委托人，名义购买人是受托人，名义购买人以自己的名义与开发商签订房屋买卖合同并将产权登记在自己名下。由于房屋价值较大，实际购买人一般都会与名义购买人签订如代购协议等形式的委托协议。明确房屋的出资、实际产权人、名义产权人等重要内容。因此，司法实践中对委托协议有效与无效的认定，成为谁能最终取得房屋所有权的关键。

　　1、在委托协议有效的情况下，名义购买人成为所购房屋名义上的所有人，基于物权的公示公信效力，名义购买人在外观上享有对房屋占有、处分的权利;实际购买人依据双方的委托协议实质上享有对房屋占有、处分的:最终权利。

　　2、在委托协议无效的情况下，如果委托协议存在巜民法通则》第58条和《合同法》第52有关合同无效内容的，该委托协议当然无效，一般认为产生如下法律后果：第一，实际购买人无权依据委托协议向名义购买人主张房屋权利，名义购买人享有房屋的全部权利。第二，实际购买人的出资只能以债权的形式向名义购买人另行主张。

　　二、名义购买人的风险

　　隐名购房对名义购买人而言，一旦实际购买人不能按期支付房款或银行按揭贷款，名义购买人就要承担相应的还款义务，可能面临卷入诉讼或仲裁纠纷。同时由于国家房地产政策调控，也可能使你处于限购限贷的窘境中。

　　三、实际购买人的风险

　　对于实际购买人而言，由于房屋网签或登记在名义购买人名下，一旦名义购买人将房屋转售给善意第三人或者发生名义购买人死亡、离婚等情形，房屋产权很可能被第三人善意取得或作为遗产、夫妻共同财产对待，影响实际购买人对房屋权利的行使，徒增讼累。

　　综上所述，借用他人名义购房，极易带来法律风险，而一旦发生讼争，不确定性增加且费时、费力、费财，往往得不偿失。








上一篇：借用他人名义买房如何认定
下一篇：购买二手房要注意哪些猫腻