我花钱买的房子，房子却不一定是我的？

播放 90次      发布日期：2017-05-11       来源：未知

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　　自北京房屋限购后,很多人没有了购房资格，为了实现买房的愿望，很多人想出了借名买房这个歪理。“借名买房”即是双方通过签订合同，来约定有关于房屋所有权的归属。而众所周知的是不动产所有权取得以登记为准。那么在这种情况下，房子到底是谁的呢?

　　案例：

　　2016年8月，孙某、李某夫妇将其朋友王某起诉至人民法院，称为了购买房子，于2012年4月23日借用王某的名义购买了上海市某小区房屋一套。已经支付了全部的三百万房价款。后因房价疯涨至七百万，孙某和李某想要卖出此房，而王某反悔，要求还钱三百万以及利息给孙某李某夫妇，占有该房屋。

　　法律规定，《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

　　那么问题来了，房子到底是谁的呢?

　　对于借名购买的房屋，如何确认借名人为房屋所有权人的问题上，实践中主要存在两种观点。

　　一种观点认为，如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据，能够证明在双方之间形成了借名买房关系，则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，被借名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这并非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记与真实权利状态不一致，应将其回归真实权利状态，故当事人请求确认物权的，应予支持。这种观点可称为“物权说”。

　　另一种观点则认为，在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。这一观点可称为“债权说”。如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第十条中即规定：“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

　　实践中一般赞同后一种观点。从实践中的借名买房纠纷案件看，当事人借名买房动机一般来说有一下几点。

　　一、规避因身份带来的购房限制。

　　二、为了转移财产或逃避债务。

　　三、为了节约将来可能发生的过户费用

　　而以上的动机，往往都是对政策的规避，为了逃脱法律的限制，这样的行为，是可以认定为有“过错”的。据此而言，我们的人民法院，在审理这样的案件时，一般分为两种情况，首先，要看购房人是否已经有资格购买该房屋，如果有资格购买房屋，那么法院往往会同意界名人要求登记权利人(出名人)协助过户的请求。如果依旧没有资格，借名人的请求是得不到法院支持的。其次，如果双方签订的借名合同，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。

　　所以，借名人想要要回自己的房子，只能通过对于登记权利人(出名人)享有合同权利，即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有，而应当以借名购房合同为依据，要求出名人协助办理过户手续。

　　小编建议：借名买房实际上有许许多多的法律风险，强烈建议当事人不要采用。如果必须采取此种购房方式，借名人要注意和出名人签订书面协议，明确该房屋的实际出资人和实际权利人。同时，要注意保存协议，录音，转账凭证等相关材料。可以要求出名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记，由出名人作抵押人，将该房屋抵押给借名人。又或者可以办理公证委托，让借名人能够随时随地处分该房屋。

　　实际上，上述分析及结论不仅适用于借名买房纠纷中的房屋权属认定，而且也普遍适用于合资买房、合作开发房地产、夫妻关系之外的当事人之间约定共有以及夫妻离婚后的财产分割约定但未办理变更登记等纠纷中的不动产权属确认问题。








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