“借名买房”风险大，小心赔了“夫人”又折钱
播放 57次 发布日期：2017-05-11 来源：未知
“借钱买房”，通俗点可以说“钱是我的，房是你的”或者说“钱是你的，房是我的”。现实生活中出于各种原因，这种“借钱买房”行为时有发生，但是你真的知道后面的法律风险吗?下面的案例会让你对“借钱买房”的风险有更深刻的理解，防患于未然。
案情回顾
2012年，男方小张与女方小夏相识并相恋，为了巩固双方的感情基础，双方协商按比例出资首付和还贷的方式购买位于武汉市江夏区商品房一套，为日后感情稳定时结婚所用，并与开发商签订了购房合同，房产证上写明的是小张和小夏的名字。这套房子总价值约60万元，其中首付18万元，贷款42万元。由于小夏信用问题，所以贷款是以小张的名义贷的。小张为此支付首付15万元，女方小夏支付了3万元。
当时贷款之时双方就已约定以小张的名义贷款，但是小夏需要负责还清所有贷款。而且等交房时，小张需要无条件的把房产过户给小夏一人所有。据此他们还签订了一个协议书来证明房屋是以小张的名义购买，以及需要无条件过户给小夏这一主张。
但是，小夏在支付了上面所说的3万元的首付款后就一直没有参与共同还款。相关的贷款均由小张一人承担。需要说明的是早在2013年，即他们谈恋爱的第二个年头，就因为还款的问题吵过架，小夏以手上资金不足，一直拖着不还贷款。到当年年尾的时候，双方彻底谈崩，小夏只身一人南下深圳打拼。小张无奈只好自己一个人还清了银行贷款。等到2016年下半年的时候，武汉房价疯涨，此时正好小夏回武汉探望父母，突然想到当时的“借名买房”一事，之前买的那套房现在的价值大概是100万左右。这下小夏坐不住了，她拿着协议追问小张，誓要讨回这套价值疯长的房子。
三年前，因为小夏“借名买房”这一出，已经造成当年的幸福生活成为泡影。现在小夏还想夺回她只支付了3万元首付的房产，这对于小张来说是不可接受的。于是，小张便向区人民法院申诉，要求法院按份分割这套涉案房产。
法庭判决
法院认为：本案中的这份协议书的是具备法律效力的。在此协议签订之时，双方是恋人关系。该协议是在小夏无权办理银行贷款的情况下，为了明晰将来可能存在的争议而签订的，是双方真实意见的表达，而且也没有存在违反法律的情况，当属有效。
但是，分析该协议的履行情况，协议中约定由被告购置涉案房屋，即被告应履行出资义务。经庭审查明，购物款中不仅首付款部分系原、被告共同出资，而且之后的银行按揭贷款是原告一人偿还。购房前后，原告并无将已交纳的购房款或所享份额赠与被告的意思。所以，判定涉案房屋应认定为原、被告共有。
根据《物权法》第103条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”的规定，因此那个房屋为小张和小夏按份共有。
根据《物权法》第104条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定”之规定来确定划分。根据上文所提到的来看小张的 出资额是首付15万+贷款42万=57万;小夏的出资额是首付款3万。他们按份额共有的比例分别为95%和5%(该值的计算方式为：个人的出资额/60万)。对于房屋增值的部分，即40万(100万-60万)也是按照比例进行分配。根据小张、小夏出资比例以及双方目前的经济状况，因此房屋应该归小张所有，但是小张需要按照出资比例支付给小夏100万*5%=5万元的费用。
分析
“借名买房”有风险，那又该如何规避风险呢?我们也邀请到了北京著名房地产靳双权律师前来支招。
“借名买房”案情的争议点是什么?
就案情来看，本案例争议的焦点问题主要体现在以下2点：
1、这套房子到底应该归小张所有，还是小夏所有，还是说双方共有;
2、如果归他们共有，那各自享受的份额应该如何确定。
要弄清楚房子所有问题，关键还是那份无条件过户协议书。首先是这份协议书的效力问题。此协议签订之时，双方是恋人关系。该协议是在小夏无权办理银行贷款的情况下，为了明晰将来可能存在的争议而签订的，是双方真实意见的表达，而且也没有存在违反法律的情况，所以法院认为该协议书是合法有效的。
另外就是需要分析协议的履行情况了。协议中的重要内容是需要小夏支付购买房屋的款项，小张据此履行交房时转移登记的义务。由于实际情况是小夏不仅首付款是同小张一起出资，她也没有偿还以小张名义向银行借的贷款。所以此案中的房屋应认定为小张和小夏共有，而非小夏个人所有。
“借名买房”有何法律风险?
借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有人。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”可以看出，不动产物权必须经过登记才发生物权效力。一经公示，即产生公信力。
当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到法律的保护，比如善意取得制度。而对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上的处分人。登记权利人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、出售等，如果相对方符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。
因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：法律保护当事人之间借名购房的约定，但法律更保障交易安全，保障基于物权公示公信力产生的相对人信赖以维持社会的稳定。
如何降低“借名买房”风险?
鉴于借名买房的诸多风险，购房者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：
1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权;
2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同;
3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等;
4、注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房发票，房产证书等书面证据材料。
总结
本案中的小张和小夏本是一对令人羡慕的情侣，但是由于这场“借名买房”风波使得他们二人最终以凄凉收场。虽然教训惨痛，但是现实生活中的此类纠纷依然在上演着，所以靳律师提醒大家“借名买房”有风险，如果真的有需要借名买房的话也最好先了解各种法律风险并到律师事务所寻求法律风险评估和建议，防患于未然。
但是需要说明的，对于“借名”买的这个“房”，如果双方有过约定，并且约定符合法律规定的话，买的商品房一般认定有效。但是借名买经济适用房通常情况下会被认定为无效。因为经济适用房是国家的政策性住房，对申购的审核有严格的标准，只有符合标准的，才可以申购经济适用房。国家明令禁止借名购买经济适用房，并对经济适用房的上市交易做出限制。
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