“借名买房”警惕房钱两空

播放 79次      发布日期：2017-05-11       来源：未知

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　　近年来，一些购房者借用他人名义购买房屋，但“借名买房”背后，购房者权益该如何保护呢?

　　有这样一个案例：张先生是退休职工，当时无法从银行贷款买房。1998年10月，张先生与侄子小张签订了一份《借名买房协议》，约定借用小张的名义购买一套房子，首付款及后期银行贷款，均由张先生自行承担;由于银行贷款需要，该房屋暂登记于小张名下，待银行贷款还清后，再过户至张先生名下。协议签订后，张先生交纳了房屋首付款，并用退休工资偿还每月的银行贷款。2009年6月，张先生提前还清了银行贷款，并要求侄子配合其办理房屋过户手续，但因房屋价格飞涨，小张以种种理由拖延办理房屋过户手续。为此，张先生将侄子告上法庭，请求确认该房屋归其所有，并请求判令小张配合办理房屋过户手续。

　　在本案审理过程中，小张认为诉争房屋登记在他名下，根据物权登记可认定自己是房屋的权利人，若张先生认为房屋登记错误，则应另行提起行政诉讼，但小张也表示可以另行给付张先生对房屋的出资;张先生向法庭出示了《借名买房协议》、《商品房买卖合同》、购房发票原件、物业公司的入住证明及缴纳各种税费的凭证等，证明诉争房屋由他出资购买，且其本人一直居住在该房屋。最终，经法院调解，小张同意配合张先生办理诉争房屋的过户手续。

　　房屋作为不动产，在房产部门的登记不仅是行政登记，更是物权登记，具有公示和公信力。一旦对房产登记有争议，应对物权登记背后的原因行为等进行审查与认定。目前，某些地方法院认为真实权利人无权对房产部门已登记的房屋进行所有权确认的观点，是值得商榷的。房产归属在本质上属于事实的判断，法院等裁决机构有权对物之归属进行司法确认。

　　在司法实践中，有不少房屋名义登记的权利人单方面擅自将房屋予以出售或抵押等，而根据《物权法》等规定，若相对人为善意的，则真实权利人很难将房屋追回或剔除抵押权，往往落得房钱两空的后果。

　　为此，建议真实购房者应充分了解购买房屋性质及限购、经济适用房政策等，若欲购买房屋为经济适用房及其他政策有限制要求的，则购房者不应借名购买，否则，相关借名等协议应属无效;借名买房应“最后选择”，并应当签订书面的《借名买房协议》，明确出资主体、房屋归属、过户期限等核心条款，还应妥善留存出资原始凭证、购房合同、购房发票、产权证以及房屋使用过程中所产生费用的票据等凭证;真实购房者最好实际控制房屋，并尽量及早办理过户手续。








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