二手房买卖中的阴阳合同效力认定

播放 54次      发布日期：2017-12-25       来源：未知

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　　什么是阴阳合同? “阴阳合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方基于某种目的而就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。“阴阳合同”一般分为两种：一种是房价虚高，即合同约定的房屋交易价款高于实际的成交价款，其目的在于申请银行按揭贷款时达到多申请贷款从而减少首期款;另一种是压低房价，即将送至相关行政主管部门专供登记或备案使用的低价合同叫“阳合同”，把双方私下留存并实际履行的高价合同叫“阴合同”，最终实现少缴税金的目的。“阴阳合同”之所以产生的原因，除了当事人的法律意识淡薄，利益驱使的内部原因之外，还有银行放贷审查不严、税收监管存在漏洞、中介机构监管缺失等外部原因等。“阴阳合同”的存在不仅损害了国家利益，对于当事人而言，也存在着巨大的风险，即当遇到房价上涨或者下跌的情况，一方当事人可能利用“阴阳合同“效力上的漏洞，给合同的另一方当事人造成巨大经济损失。

　　法律依据：

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

　　司法实践：

　　1、“阴阳合同”中双方对价格发生争议时，应当如何认定房价款?

　　在实践过程中，合同行为首要考察的就是合同双方的意思表示是否真实，那么在 “阴阳合同”中的“阳合同”本身就是合同双方为达到某种目的出于非真实意思表示订立的，且该种目的本身也是损害国家利益的，所以“阳合同”中对于房屋价款的约定就应当是无效的，即房价款应当以“阴合同”的约定为准。

　　2、“阳合同”中的价格条款无效是否影响其他条款的效力?

　　对于该问题，实践中有两种意见：一是认为阳合同的订立是以避税或减少首期款为目的的，而签订阴阳两个合同，显然是属于恶意串通，损害国家或第三人利益的，那么根据《合同法》52条第1、2款的规定，该合同是无效合同，并且是全部无效;二是认为阳合同主要是通过房价虚高和压顶房价的两种方式实现非法目的的，即仅围绕房屋价款而出现了不真实的意思表示，故“阳合同”中也仅应认定为房屋价款的约定内容无效，依据《合同法》56条的规定，其他部分的条款继续有效。回到生活实际中，如果主张阳合同全部无效的话，那么会出现以下的问题：一方面，当出现房屋价格上涨时，卖方会主张合同无效，高价另卖;相反的，如果房屋价格下跌时，买房也会主张合同无效，另寻他房。买卖双方的契约精神都将会成为一纸空白。另一方面，合同无效后要撤销房屋过户登记和银行按揭等，必然会造成交易资源的极大浪费和社会秩序的混乱。综上，应当依据《合同法》56条的规定，仅认定“阳合同”中的价格条款无效，其他部分的条款继续有效。还有一个延伸的问题就是：如果“阳合同”中的部分有效条款同“阴合同”的约定不同时，应当探究双方的真实意思表示，以此作为判定标准。

　　3、“阴阳合同”效力认定的具体情形

　　在具体的审判实践中，“阴阳合同”在二手房买卖中大量存在，具体的情形也不同，大致可以分为以下几种：(1)对于差价以装修名义且差价较小的，一般可认定合同有效;(2)对于差价过大，一般可认定无效;(3)对于卖方不想卖了，主张中介与卖方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但价格条款约定无效;(4)对于买方不想买而主张卖方避税，或者签订阳合同后也仅想以阳合同中约定的较低价格买方的话，一般认定合同有效但过户价格条款约定无效;(5 )对于双方仍想交易,但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调解不成则认定合同不成立;(6)没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。但由于个案的存在，实践中的具体情况应个案认定。








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