投机取巧引发房产纠纷 法院购房钻空子当心人财两空

播放 96次      发布日期：2017-12-15       来源：未知

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　　时近年关，全国各地不少房企纷纷以价换量，加速资金的回笼。在限购的禅桂中心区，部分楼盘降幅以数万元甚至十几万元计算。在此背景下，有不少没名额的购房者，也跃跃欲试。记者近日从佛山各级法院了解到，在今年审理的房产案件中，因“借名购房”引发的纠纷时有发生。法院提醒，购房者千万不要试图钻法律空子，以免房财两空。

　　钻空子：

　　借名购房风险多

　　近几年来，一系列的房地产调控政策相继出台。不少购房者为了规避政策，降低购房成本，采用借名买房的方式。据记者了解，目前借名买房主要存在三种情况，一种是无购房资格;二是无贷款资格;三是利用不动产产权登记逃避债务、转移财产等。

　　目前借他人名义购买房子，则包含以下几种风险：一是无法取得房屋产权。目前，房屋的产权以登记为准。名义购房人作为登记的产权人，完全拥有房子的支配权。如果登记购房人反悔，出资人很难获得房屋产权，如缺少证据，追回购房款也很难。

　　二是房产面临被处理的风险，当名义购房人遭遇债务纠纷时，其名下的房产将会面临被法院查封并拍卖的情况。

　　三是房产被继承的风险。如果名义产权人意外死亡，房屋会被其他继承人继承。因此，如果已经使用别人名义购房，建议尽快将产权过户到自己名下。从目前来看，新房子普遍是在卖楼花，从购买到取得房产证，这个周期长达数年，风险非常高。此外，如果借名购房触犯相关规定或者损害公共利益，还有可能导致合同无效等。

　　专家说：

　　不要抱有侥幸心理

　　法律人士认为，借名购房购买的是一般商品房，在不违背限购政策的前提下，双方签订的委托购房合同，是有效并受到法律保护的。但在产权未过户到实际出资人之前，仍存在着被债务处理等风险。

　　因此应及时将产权过户到自己名下。如出现向名义产权人追讨产权失败的情况，应及时以不当得利为由，要求对方返回购房款和利息损失。从法院的判决来看，至少会要求名义产权人返回已交纳的购房款，从而减轻实际出资购房人的经济损失。值得提醒的是，如借名买房涉及安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，建议不要买。

　　有法官表示，根据民法的规定，当房屋买卖实际出资人和房产登记人不一致时，房产的权利义务均为房产登记人承担。即使实际出资人和房产登记人另有合同约定，也只能约束合同的双方，而不能以此去对抗善意第三人。因此，在“借名购房”这种大宗交易中，风险很大，广大购房者切勿抱着规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理。

　　借名买房

　　借朋友名购房 遭遇“财产纠纷”

　　2016年4月期间，陈先生拟购买房产，为争取首套房的利率优惠，陈先生与朋友张先生达成借名购房意向。当月，张先生与佛山市南海区欧泰置业有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买佛山市南海区欧浦城市花园的一套房产，房屋总价975876元。同日，双方签订《房屋授权协议》，根据协议，确认涉讼房屋款项支付规则，涉讼房屋由陈先生独资进行投资、以张先生名义购买，张先生无条件同意该物业全部权益归原告所有并行使，一旦该物业需要过户或出售，张先生无条件配合原告办理各种交易手续，如被告债权人追究被告债务造成物业被查封、抵债、拍卖，一切经济损失由被告对原告负等值责任。

　　之后，由于张先生拖欠他人借款危及陈先生权益，陈先生今年5月将张先生诉至法院，要求确认双方于2016年6月16日签订《房屋购买协议》《房屋授权协议》合法有效;并将所有权人变更为自己。

　　法院审理认为，双方签订的《房屋购买协议》《房屋授权协议》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。但对于陈先生的确权要求，法院认为，由于购房贷款尚未履行完毕，涉讼房屋以张先生名义购买并经网签公示，而双方关于涉讼房屋抵押的约定未经登记公示，故原、被告于上述两份协议中关于涉讼房屋财产权益的约定不得对抗善意第三人。陈先生请求确认对涉讼房屋享有所有权的主张缺乏法律依据，法院不予支持。

　　法律人士表示，由于房产无法确权，即使双方的协议有效，仍会波及陈先生的利益。如张先生产生债务纠纷，而陈先生也只能享受与其他债权人一样的权益，如出现房产遭遇拍卖等情况，只能按债务的比例和法定先后顺序享受相应的分配。








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