有经济适用住房购买资格，借名买房行为是否有效
播放 163次 发布日期：2017-12-15 来源：未知
2004年，吴某得知北京市石景山区某小区在出售经济适用住房，当时吴某的姐姐和刘某都已经领取了购房号，吴某在得知情况之后也领取购房号，但是吴某领取购房号的时间比较晚，号也排得比较靠后。恰巧此时刘某要出国，不打算买这个经济适用房了。
吴某的姐姐和刘某之间也有一定亲戚关系，就与刘某商议让弟弟吴某借刘某的名义购房，待房屋满5年后，双方办理过户手续，当时刘某就此事表示同意。后来，吴某就借用了刘某的名字购买了一套经济适用住房，并同时以自己名义向银行贷款支付了全部购房款。房屋交付后，吴某对房屋进行了装修并入住至今。
2009年，房子终于满5年了，吴某期待着与刘某早日办理过户手续，可是刘某却在回国后以返还原物纠纷将吴某告上法庭，要求吴某腾退房屋。此前吴某多次与刘某协商过户事宜，但刘某不认可借名买房的事实，认为此套房屋是交给她哥哥(吴某的姐夫)代为管理，对于吴某出资购买房屋及装修的事实也均不认可。
无奈之下，吴某也将刘某告上了法庭，要求判令刘某配合吴某办理该套经济适用住房的过户手续。可是，令吴某万万没想到的是，一审法院很快便驳回了他的诉讼请求。
【法院判决】
吴某诉刘某物权确认纠纷，吴某不服一审判决依法向北京市第一中级人民法院提起上诉，庭审中吴某的姐姐、姐夫(刘某的哥哥)均出庭作证，证明吴某当时领取了购房号，有购买经济适用住房的资格，且刘某同意吴某借用其名义买房。但最终北京市第一中级人民法院认定：“吴某与刘某就借名买房一事存在口头协议，”但因经济适用住房过户涉及购买人资格审查及政府回购等行政审批，法院无法强制过户。判决：
驳回上诉，维持原判。
刘某诉吴某返还原物纠纷一案，北京市石景山区人民法院经过审理后，认为诉争经济适用住房登记在刘某名下，其对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故依法作出判决：
吴某与本判决生效后30日内将位于北京市石景山区XX交房屋腾退给刘某。
吴某不服返还原物纠纷一审判决，认为双方之间存在借名买房关系，并持物权确认纠纷案的终审判决上诉至北京市第一中级人民法院，请求一中院依法改判。
一中院经过审理后认定：本院生效判决已经认定吴某与刘某之间存在借名买房关系，双方应先解决借名买房行为的效力和借名买房行为所产生的相关权利义务关系纠纷，而后再解决房屋是否返还问题。一审法院在双方上述问题未解决的情况下直接判令吴某腾房不当，本院对此予以纠正，判决：
一、撤销北京市石景山区人民法院(20XX)石民初字第XXX号民事判决书。
二、驳回刘某的诉讼请求。
上述判决生效后，刘某再次以经济适用住房转让合同纠纷诉至法院，请求确认吴某与刘某之间的口头借名买房协议无效，并要求吴某腾退并交还房屋。北京市石景山区人民法院经过审理后，认定借名买卖房屋的协议有效，判决：
驳回刘某的诉讼请求。
刘某不服上诉至北京市第一中级人民法院，一中院经过审理，判决：
驳回上诉，维持原判。
【律师看法】
本案涉及经济适用住房借名买房的问题，属于经济适用住房纠纷中比较常见的一种类型。所谓“经济适用住房”，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。其作为一种保障性的住房在上市交易及政府回购方面都受到一定的限制。
对于经济适用住房，原则上不允许借名购买，但是本案中双方之间有关借名买房的约定是发生在2008年4月11日之前。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第6条第2款规定：“出卖人转让的经济适用住房的元购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在上市交易期限届满后再办理房屋所有权转让登记且在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”
在司法实践中，如果涉及购房人具有购买经济适用住房的主体资格，对于经济适用住房已取得契税完税证明或者房产证满5年的，通常会认定双方之间借名的买卖合同是有效的。本案中吴某在2004年具有购买经济适用住房的资格，且其也已经领取了购房号，仅是因为他取得的房号靠后，需要排队，恰逢刘某出国，加之其领取的房号也比较靠前，因此，双方协商由吴某借用刘某名义购房。
本案中，吴某的姐姐与刘某之间系姑嫂关系，对于借名买房一事也系其姐姐及姐夫从中介绍。在一审中，吴某的姐姐及姐夫考虑到双方的亲属关系，并未出庭作证，加之刘某对于借名买房之事矢口否认，吴某又拿不出有利的证据，因此，一审法院无法认定借名买房事实的存在。
在此应指出，经济适用住房是具有保障性质的政策住房，经济适用住房的过户涉及购买人资格审查及政府回购等行政审批，而上市交易必须由购房人亲自申请，法院无法强制过户。另外，本案中双方之间是否有口头借名买卖的约定尚不明确，加之刘某已经明确表示拒绝协助办理相关过户手续，因此，吴某要求刘某配合办理过户手续的诉讼请求很难得到支持。
在二审中，吴某的姐姐及姐夫出庭作证，证明其与刘某之间存在借名买房的事实，法院由此确认双方之间存在借名买房的口头约定。但因经济适用住房涉及多个行政审批手续，法院无法强制过户，二审最终判决驳回上诉，发回重审。此次的判决也为后来的吴某胜诉奠定了基础，使得法院在最后认定合同有效。
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