卖房人未出示房产证，买房人能否拒绝履行先行付款义务
播放 79次 发布日期：2017-12-12 来源：未知
2016年年初，樊某(甲方)作为买受人与陈某(乙方)作为出卖人就一套房屋签订房屋买卖合同一份，约定房款总价63万元，甲方保证所转让的房产权利明晰完整，无任何纠纷，双方应相互协助，保证各自的手续证照齐全，并约定了违约条款。当日，樊某按约交付定金3万元。同年4月，陈某与樊某处理房屋过户事宜时，樊某要求陈某出示案涉房屋产权证后支付房款，而陈某要求樊某先支付房款后再出示房产证并办理过户手续，双方协商未果，导致未交付房款也未办理房屋过户手续。后陈某在双方合同尚未解除的情况下将案涉房屋出售给案外人吴某、沈某，并于2016年7月将房屋产权变更登记在吴某、沈某名下。故樊某起诉至法院，要求：判准被告陈某向原告樊某支付违约金12.6万元，并返还定金3万元;依法解除原被告双方签订的房屋买卖合同。
经查明，案涉房屋系案外人所有，陈某以自己的名义出售房屋，但在缔约时未如实告知案涉房屋的实际权利状态。另外，根据合同第二条约定，双方履行义务的顺序为甲方先付部分钱款后乙方再协助甲方办理过户事宜，余款待过户后再行支付，但并未明确约定乙方是否需要向甲方先行出示房屋产权证书。
办案过程和结果
法院审理认为，原告樊某与被告陈某签订房屋买卖合同，均系其真实意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同为有效成立的合同，双方应按合同约定的内容履行相关权利义务。房屋买卖合同的签订系双方协商一致的结果，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，根据双方签订的房屋买卖合同，原告方的主要义务系按约定的时间支付房款，被告方的主要义务系保证房屋权属清晰无纠纷，并在原告方支付首付款后办理房屋过户手续。被告作为房屋出售人，除了履行协助办理过户手续及交付房屋的义务，还负有向合同相对方如实告知房屋产权信息及配合提供相关产权资料的附随义务，但本案被告在合同签订之前未向原告方出示其作为房屋出售代理人的委托书及公证书，且在合同中明确写明系其本人名下房产，违反了诚实信用原则及附随义务，并且在双方合同未经解除之前就将房屋另行出售给他人，其行为已构成违约。原告方作为房屋买受人，理应在签订合同之时对房产情况作全面充分了解，但原告在明知其购买的系拆迁房的情况下，未就合同标的权属进行认真审查，后在办理过户过程中又以对方未出示房产证为由拒付房屋首付款，违反了双方签订的房屋买卖合同第二条之规定，亦构成违约。原告辩称系因为被告不肯出示房产证才拒付房款，但双方签订的房屋买卖合同已明确了双方的主要权利义务，且明确了双方履行义务的顺序为原告方先支付首付款后办理过户手续，与原告方支付首付款相对应的是被告方协助办理过户之义务，原告方主张的出示房产证仅为相应的附随义务，原告以对方未履行附随义务为由拒绝履行支付房款的主要合同义务，并不能免除其违约责任。综上，双方在履行合同过程中，由于双方之间的互不信任和互不配合，双方均未履行各自的合同义务，均存在相应的违约行为，双方应当各自承担相应的责任，故对于原告要求被告支付12.6万元违约金的诉请，法院碍难支持。案涉房屋已另行出售给案外人，双方之间的房屋买卖合同已实际履行不能，故对于原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，原告方已交付给被告的3万元定金，应由被告予以返还。据此，法院判决解除原被告双方签订的房屋买卖合同，被告陈某返还原告樊某购房定金3万元，驳回原告樊某其他诉讼请求。
法理分析
樊某主义务系先支付房款，陈某主义务系协助对方办理过户事宜，陈某作为房屋出售人，除了负有履行协助办理房屋过户手续的主要义务外，还负有向合同相对方如实告知房屋产权信息、提供相关产权资料的附随义务，但在缔约时，陈某并未就房屋产权真实信息进行披露，在办理房屋产权过户手续时也未履行提供相关产权资料的义务，其行为属于没有完全履行相关的附随义务，由此导致了樊某拒绝履行先行付款义务事实的发生。樊某能否以陈某未披露房屋产权真实信息、未履行提供相关产权资料的附随义务，拒绝履行付款的主给付义务?
主给付义务和附随义务的关系是：在一方不履行主给付义务的情况下，另一方有权拒绝履行自己的义务，而如果一方虽违反了附随义务，对方不能援引同时履行抗辩权拒绝履行主给付义务。本案中，双方并未明确约定出卖人需要出示相关产权资料，故该项义务应认定为附随义务，虽然陈某违反了该附随义务，但由于该义务并不是樊某按约支付房款相对价的主给付义务，故樊某以陈某未出示房产证拒绝履行先行付款义务没有法律依据，已经构成违约。当然，陈某在双方未解除合同的情况下将案涉房屋出卖给第三人，其行为亦构成违约，此处不再赘述。
房产作为一种高额商品，不管是用来举家居住还是用来增值获利，由于涉及金额巨大，产权购买者一定要弄清楚所购房屋的产权归属，因产权归属不清楚或者产权纠纷未了结的房屋，购置时务必谨慎对待，最好不要涉足。同时，在签订房屋买卖合同时要明确界定合同履行内容、履行期限、违约责任等，以免发生不必要的麻烦。
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