被限购能不能“借名购房”，借名购房有风险吗

播放 55次      发布日期：2017-12-12       来源：未知

---

　　为了落实“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，前段时间泉州市政府再出台了房地产新政策，限购、限售等八大政策再升级!如此背景下，很多人萌生了借有购房资格人之名先“占”一套房的想法，但与此同时，因借名买房导致的纠纷日渐增多，主要体现为名义买房人请求确认合同无效、实际购买人请求确认所有权及请求配合过户等。今天，我们就来聊聊借名买房的相关法律问题!

　　借名买房是否合法?

　　针对经济适用房，根据《经济适用房管理办法》第43条之规定，“不得借名购买经济适用房”，故因实际购房人违反了国家相关政策、法规的规定，实际购房人主张房屋为其所有并要求过户登记的，无法获得支持。

　　而针对普通商品房，目前实践中存在不同的做法：

　　1

　　认定借名购房协议无效

　　举个例子，何女士欲购第二套房，但因限购令无法购买，故借了其表妹麦女士的名义购买了一套房产并登记在麦女士名下，符合过户条件时麦女士却不愿将房产过户给何女士，因此何女士将麦女士诉至法院，请求确认该房屋为其所有并要求过户，但法院最终认定因何女士违反了限购政策故驳回其全部诉讼请求。

　　2

　　认定借名购房协议有效

　　认定借名购房协议有效，并要求名义购房人配合过户，这也是目前借名买房的普遍处理方式。与上述案例类似的情形也发生在石狮市的林女士身上，但不同的是，最后法院认定，基于林女士提供了首付款凭证、房屋贷款凭证、水电费缴款凭证、物业费缴费凭证等证据，足以证明该房屋的实际出资人为林女士，林女士与名义购房人之间存在借名购房的约定，故判决名义购房人应配合将房屋过户给林女士。

　　存在哪些风险?

　　就实际买房人而言，若名义买房人不承认借名买房的事实且缺乏其他证据予以证明的情况下，该房子极有可能被认定为名义买房人的财产;同时，如果名义买房人涉及了相关诉讼，法院在查明、保全、执行被执行人财产时，将会把借名购买的房屋视为名义买房人的财产予以执行;另外，尽管大多借名买房协议中约定了到期配合过户的义务，但是在实际操作中很多名义买房人拒不配合过户，这必将增加实际买房人的解决成本。

　　而就名义买房人而言，主要的是该名义买房人可能丧失或者降低购房资格。

　　风险防范

　　1

　　弄清房屋性质

　　目前国家政策对经济适用房的限制程度远远大于普通商品房，故在借名买房实际操作中，务必要弄清房屋性质，以免造成不必要风险。

　　2

　　签署书面协议

　　签署书面协议，最好请律师起草。将可能存在的风险提前约定在协议中，且尽量使用专业术语、语句表述清楚以免产生歧义，故建议请律师起草。这样的处理方案往往能使得纠纷发生时，救济更加简单有效。

　　3

　　及时留存证据

　　及时留存证据，如转账记录、物业缴费单、还贷记录、购房发票等。实践操作中，若实际购房人仅提供证据证明其出资购买了房屋，但无法提供其他证据证明其与名义购房人之间存在借名登记的约定，这种情况下，实际购房人诉至法院要求确认其为房屋所有人或要求办理过户登记，是无法获得法院支持的。因此，欲证明名义购房人和实际购房人之间存在借名登记的约定，除二者之间的书面委托协议外，还需要及时保留、保管好出资证明、购房文件、装修证明、还贷证明、物业缴费单等证据，尤其是作为借名购房中风险较大的实际购房人。








上一篇：避免二手房纠纷，如何未雨绸缪
下一篇：2018年国家对农村宅基地继承问题有什么规定