因新政房屋买卖合同履行受阻 后续该何去何从

播放 68次      发布日期：2017-12-11       来源：未知

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　　为遏制投资性购房，平稳房价，各地相继出台了各项限购措施。今年3月份，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理公告》，“商改住”项目遭遇史上最严限购。此前，大量商住房“民用改造”在楼市中如火如荼。商住房以较低的购房门槛、相对低廉的价格以及坐落位置优势成为众多在京无购房资格者或投资者的重要选择。“商办类房产新政”旨在驱除商住房的住宅特性，还原其商业用途的本来面貌。因限购政策出台，部分买受人丧失购买资格或购买能力受限，导致合同无法继续履行。

　　在此情况下，买受人要求退还购房购房款和居间费，能否得到支持?通过分析北京市房山区人民法院审理的相关案件中，可以找到答案。

　　案例一：因限购政策买受人丧失购房资格 买受人要求退还购房首付款

　　2017年3月12日，马某与孙某签订房屋买卖合同，马某购买孙某位于北京市房山区长政南街2号院内办公房屋一套，房屋成交总价为185万元。按照合同约定，孙某应于2017年3月20日前办理涉案房屋的提前还款手续，并由孙某自筹全部解押款项。

　　马某于签订合同当日给付孙某首付款49万元(包含5万元定金)。

　　合同签订后，孙某办理了涉案房屋的还款解押手续，银行于2017年3月24日出具《贷款结清证明》。

　　2017年3月36日北京市相关部门联合发布京建发(2017)第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告要求个人购买办公类项目应当符合下列要求：1、名下在京无住房和商办类房产信息;2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

　　马某名下已有一套商品房，不具有购买“商办类”项目的购房资格。马某起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求返还首付款49万元。

　　孙某不同意解除合同，认为马某虽然名下有房，但完全可以通过自行努力克服，例如出售名下现有住房使自己具备购房资格，从而继续履行合同。

　　同时，孙某表示自己也遭受了很大损失，即使解除合同也不能全部返还首付款。他筹钱还了银行贷款，将自己的钱以及马某支付的首付款都用于清偿银行贷款，办理解押涤除手续了。他卖这套房子是为了购买另一套房屋，现在这套房子卖不了，他购买的另一套房屋首付款就交不成了。为此，他还需要支付大笔违约金。

　　现在，马某要求他返还购房款，他只能以支付高额利息的方式向案外人借款。为此，孙某提起反诉，要求马某赔偿利息损失共计4万元。

　　法院认为，2017年3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的出台，使马某丧失购房资格，进而导致马某与孙某签订的房屋买卖合同无法继续履行，双方签订的合同目的无法实现，应解除合同。该公告的出台，系不可归责于当事人的事由，而且双方对解除合同都没有过错，所以孙某应该退还马某购房款49万元。孙某没有举证证明自己的实际损失情况，所以对其同意部分退还首付款的意见，法院未采纳。孙某要求马某支付借款利息，没有事实及法律依据，法院没有支持孙某的反诉请求。

　　所以法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同，孙某返还马某购房首付款四十九万元。

　　法官点评：

　　《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》严格限制个人购买商办类项目，只有名下在京无住房和商办类房产记录的以及在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的个人才能购买。

　　本案具有典型性和代表性，买受人是个人，且名下已有住房。公告出台后，买受人不具有购买商办类项目的资格，继而要求解除合同并返还购房款。此前，买卖双方均积极履行合同，出卖人自筹款项清偿了银行借款，办理了抵押涤除手续，买卖双方都没有任何违约行为。

　　但公告出台后，因买受人没有购房资格，房屋买卖合同在事实上已经无法履行，需要解除合同。合同解除后，就需要处理首付款返还及损失负担等事宜。

　　双方对合同解除均没有过错，所以本着公平原则，买受方应返还购房款和定金。由此发生的损失由当事人自行举证，并由双方共同负担。

　　案例二：因限购政策买卖合同已解除 买受人要求退还居间费

　　2017年3月18日，赵某(买受方)、贾某(出卖方)与北京某房地产经纪有限公司(居间方)签订存量房屋买卖居间合同，约定出卖方与买受方同意居间方就房屋买卖事宜提供有偿居间服务。

　　在签订居间合同前，居间方已经多次向买卖双方提供居间服务。买卖双方就购房事宜达成一致意见，并于2017年3月18日签订存量房屋买卖合同，赵某购买贾某位于北京市房山区长阳镇起步区5号地某商业办公楼5层3单元522号房产一套，房屋总价款197万元，赵某拟申请贷款110万元。

　　合同约定居间方的权利义务为：1、提供房地产信息、房地产交易咨询服务和交易机会;2、提供买受方、出卖人双方实地看房服务;3、转达买卖双方的立约意向等有关事项;4、提供订约媒介服务，代拟房屋买卖合同;5、负责见证买卖双方签订存量房屋买卖合同;6、保存存量房屋买卖合同一份，负责对合同条款进行解释;7、受托代为保管买受方所付定金及相关费用;8、受托代为保管出卖方房屋产权证及原购房协议等资料;9、拟算税费金额仅供买卖双方参考。

　　合同签订后，赵某向中介公司支付了三万元居间费。

　　2017年3月26日北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。赵某因不能办理贷款无法继续履行合同。

　　赵某与贾某私下协商，双方一致同意解除房屋买卖合同。

　　后赵某到中介公司要求退还居间费，双方协商未果。赵某诉至法院，要求解除存量房屋买卖居间合同，并要求中介公司退还居间服务费3万元。

　　中介公司不同意赵某的诉讼请求。中介公司表示，赵某与贾某经中介公司居间服务已经签订了房屋买卖合同，而且完全履行了居间合同约定的义务。虽然赵某与贾某之间的房屋买卖合同已经解除，但居间服务合同并未解除。如果有违约方的话，由违约方支付居间费。如果没有居间方，买卖双方也需要支付必要的费用。

　　法院认为，因限购政策出台赵某不能办理贷款，如果继续履行合同，赵某需要全款给付。这已远超赵某签订合同之初的预期，并超出赵某的支付能力。赵某与贾某之间的房屋买卖合同已无法履行并已解除。所以居间服务合同的合同目的无法实现，也无法继续履行，应解除三方签订的居间服务合同。

　　买卖双方及中介公司对合同的解除都没有过错，并且中介公司已经向赵某履行了促成订立房屋买卖合同的义务，但没有完成协助办理过户手续、办理网上签约手续等合同义务。所以根据公平原则，中介公司应该退还部分居间费。根据合同约定及具体履行情况，酌定中介公司退还赵某居间费二万五千元。

　　法官点评：

　　当前房屋买卖大多是通过房屋中介机构提供居间服务完成的。居间服务合同应明确约定买卖双方及居间方的权利义务、居间费数额、居间费承担方。居间方指导、撮合双方签订房屋买卖合同，就已经完成了最主要的居间义务。即使买卖双方在后续履行过程中发生争议，双方协商或者由法院判决解除合同，一般情况下居间方依然会按照约定收取居间费。

　　本案中，因无法办理银行贷款，买受人的购买能力受限，已无法继续履行合同。买卖双方已协商解除合同，且对合同的解除都没有过错。在此情况下，如果居间方依然按照原合同的约定足额收取居间费，对负担方明显不公平。根据公平原则，房屋中介机构应在扣除从事居间活动支出的合理费用后返还居间服务费。关于支出费用的范围，应参考居间服务合同及房屋买卖合同的履行阶段、中介机构在居间服务中实际支出的人力、物力、财力等具体情况综合考虑。

　　若因房地产中介机构未及时履行受托义务，导致房屋买卖双方因新政出台无法继续履行合同，房地产中介公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。

　　司法观察：

　　“商办类房产新政”对购买人资格、购房贷款等作出严格限制。司法实践中，一些买房人因新政实施丧失购房资格或者无法办理购房贷款，确因限购政策导致合同无法履行的，应解除合同，并由卖房人退还定金和已付购房款，同时由双方共同承担损失。

　　但客观上也存在着因限购政策调整商住房市场，导致买房人对房屋升值空间不乐观，买房人以其不具有购房资格或不能办理贷款要求解除合同从而摆脱风险的情况。

　　如果买房人在新政出台后另行买房丧失购房资格，以达到不履行商住房买卖合同的目的，应综合考虑合同履行阶段、买受人的主观过错、出卖人的损失情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定买受人应承担的违约责任。

　　如果买受人以不能办理银行贷款要求解除合同，在卖方能够证明买方有充分履约能力的情况下，买方主张解除合同的理由不能成立，买方应该继续履行合同，否则构成违约并应承担违约责任。但通常情况下，卖方难以了解买方真实的经济状况及实际的履行能力，所以举证难度比较大。








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