小议房产买卖中“阴阳合同”之效力

播放 154次      发布日期：2017-12-08       来源：未知

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　　房产买卖中，买卖双方签订阴阳合同，“压低价格”或“虚高价格”，是时下二手房交易市场的常态，目的大家都心知肚明，但当纠纷发生时，阴阳合同的效力如何呢?

　　阴合同由于不存在规避法律的问题，并且是双方当事人的真实意思表示，因此在效力上没有瑕疵，对此无论理论界还是实务界的看法都是一致的。有争议的是阳合同的效力问题，对该问题有两种观点：一种观点认为，阳合同由于双方当事人是为了达到减少首期款或者减少支付不动产交易税的非法目的而签订的，而签订阴阳两个合同，这显然属于恶意串通，损害国家或者第三人利益的行为，或者属于以合法形式掩饰非法目的的行为，根据合同法的规定，效力上应为无效合同，并且是合同全部无效;另一种观点认为，阳合同主要是通过虚高或者压低了房价来达到非法目的的，无效的只能是合同的价格条款，根据合同法第56条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效，因此在此情况下，价格条款的无效并不会影响合同其他条款的效力。

　　如果将阳合同按照全部无效来处理的话，会导致一系列问题。由于无效合同产生的后果自始无效，全部无效，双方返还，那么则会出现下列情况：一方面在价格上涨时，卖方通过主张合同无效、撤销房产过户登记，以图高价另卖，房价下跌时，买家通过主张合同无效，以规避价跌风险，如果简单地判决合同无效，法院无疑为这些不讲诚信、视法律、合约为玩物的人大开绿灯，就会纵容一方当事人违反诚信原则;另一方面，合同无效后要撤销房产过户登记和银行按揭等，房产登记部门进行登记回转也会导致交易资源的巨大浪费以及社会经济秩序的混乱。另外，合同法从立法的角度已经对合同无效的情形进行了严格的规定，只有符合合同法第52条无效情形的，才应认定为无效。

　　因此，笔者认为，认为阳合同部分无效的观点较为可取，并且根据合同法第56条的规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。实践中可参照以下几种情形来处理：(1)对于差价以装修名义并且差价较小的，一般可认定合同有效;(2)对于差价太大的，一般可认定无效;(3)对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效;(4)对于买方不想买而主张卖方避税，或者签订现售合同后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效;(5)对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，应调解，调解不成则认定合同不成立;(6)没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。但由于案件个体差异的存在，实践中还是应根据案件的具体情况个案认定，一方面可以防止一方当事人肆意利用阳合同的无效而损害另一方当事人的合法权益情况的发生，另一方面也有利于节约社会资源，营造良好的交易环境。








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