“借名”买房的法律风险及如何确定实际购房人

播放 62次      发布日期：2017-10-13       来源：未知

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　　一、借名买房的原因：

　　1、规避法律、政策的限制性规定，如限购政策、经济适用房等;

　　2、转移财产、逃避债务;

　　3、规避银行信贷政策;

　　4、其他原因：如部分房地产公司为获得更多的流动资金，并解决员工住房问题，公司低于市场价出售于本公司员工的福利房产;只针对本单位员工出售的单位集资建房等。借名人为了获得上述优惠而采取了借名买房行为。

　　二、借名买房的效力及风险：

　　1、效力：

　　(一)规避限购政策而借名买房行为

　　借名买房行为应是有效的。根据《合同法司法解释一》第4条之规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”由此可见，违反限购政策借名买房行为有效。

　　(二)违反国家政策借名购买经济适用房等政策性保障住房的效力

　　借名购买政策性房屋行为是否有效，主要看该房屋是否达到上市条件。

　　经济适用房等政策性保障住房是国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。所以一般情况下，借名购买该类房产的行为会被认定为无效。但是，如果当事人在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。反之应当视为无效。

　　(三)为转移财产、逃避债务而借名买房的行为

　　根据《民法通则》第154条及《合同法》第52条之规定可以确定，而已串通，逃避债务的行为应属于无效行为。因此债权人可以行使撤销权，而撤销权应根据《合同法》第七十五条：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”之规定行使。

　　2、风险：

　　(一)登记购房人反悔;

　　(二)登记人对外存在债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;

　　(三)登记人死亡，可能会存在继承关系;

　　(四)房贷银行可以依据贷款合同之规定，随时解除贷款合同;

　　(五)借名购房行为可能被认定为无效;

　　(六)登记人也可能出现风险，如自身可能因限购等政策无法买房、银行会有按揭贷款的征信记录(如实际购买人不按时还贷等行为可能会影响登记人的个人诚信度等问题)、也会影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策等。

　　三、如何确定实际购房人身份

　　1、首先要证明，借名买房是实际购房人和登记人双方达成自愿借名登记的约定;

　　2、其次要证明，实际购房人为实际出资人;

　　3、再次还需加强证明，实际购房人为实际控制房屋人。

　　注：借名买房存在太对不可确定性因素，因此借名买房一定要慎之又慎。








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