借名买房”的隐患，如何规避
播放 124次 发布日期：2017-10-09 来源：未知
房屋自古为栖身之所，代表着安定、归属等寓意。所以大多数人都希望拥有自己的房子。伴随着市场经济的不断发展，各种限购政策及税费政策的出台，伴随产生的房产纠纷问题日益增加。
实践中较普遍也尤为典型的当属“借名买房”。顾名思义，“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购得房屋居住使用并以他人名义登记房屋所有权的行为，通常只发生在熟人或者亲人之间。这种暂时达到买房目的的行为，其背后有着巨大，且难以解决的隐患。
实践中，即使当事人签订了各种借名协议、合同，而或事前商量诸如此类等等，也均未能省去利益之争带来的各种烦恼。友谊及亲情的小船也因此说翻就翻，尤为甚者因此反目，告上法庭，诉累困扰烦不胜烦。
事实回顾
本案例系借名买房纠纷。甲，乙系父子关系，甲、乙与丙系父女、姐弟关系。2005年春节，丙所在单位某医三院有一指标房，丙以摇号形式中签。因丙方名下已有房屋一套。甲和乙及其妻儿系租房居住。经甲、乙、丙协商达成口头协议，由甲、乙出资购买被告所分得的位于单位指标××楼房。该房屋面积为125平米。
2005年7月19日甲与乙让丙代交房屋首付款8万元，2005年7月22日乙在丙丈夫丁的陪同下，以现金方式交纳购房款249222元。2006年7月乙在被告陪同下，在该小区物业以现金方式交纳了房屋差价、公共维修基金等款项，合计3万余元。致此，甲乙为购房共出资36万余元。但由于该套房是丙的福利房，故在交纳所有购房款和购房合同购房人一栏中均之填写丙的名。虽然实际出资人为甲和乙。
事后，童年7月22日，甲乙联系某市艺雅特装饰有限公司出资并签订了房屋装修合同，共花费装修款22万余元。两个月后，甲乙怀揣喜悦之情从租住房屋搬到新购置的福利指标房长期居住，至今7年余。日常物业费、水电暖等费用均由甲乙支付。
2010年丙以代甲乙办理房产证为由从甲乙手中把购房合同和所有购房款项收据取走。书写着房屋所有权人：丙的房产证顺利下达后，随着房价持续涨高，丙便以自己为房屋所有人为由，强势要求甲乙在一定限期内腾房搬离该房屋，并给予甲乙补偿款45万元整。甲乙再三表示该福利指标房虽登记在丙名下，于2005年购房前早有约定，该房系甲乙的合法财产。现因房价大涨，丙见利忘义，出尔反尔，违反诚实信用原则。甲、乙、丙争执协商不成，为维护自身合法权益，诉至人民法院，请求法院依法判决。
小儒知法，提示问题如下：
1、位于某市福利指标××楼房所有权归谁所有;
2、实践中“借名买房”法院判决有哪些;
3、“借名买房”有哪些法律问题，如何避免此类问题?
针对上述法律问题，小儒建议如下：
依据物权法之规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
案例中，该福利指标房登记于丙名下。而甲，乙未提供充分证据可以证明与丙之间存在借名购买房屋的事实约定，也未能举证证明甲、乙、丙之间存在房屋产权实际归甲，乙所有的相关约定，故甲，乙主张确认诉争房屋归其所有并要求丙协助办理过户手续的诉求，因证据不足，故该房产的所有权归丙所有。
“借名买房”的相关法律问题：一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力判断。我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，允许当事人订立任何内容的合同及协议。对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资的，借名买房合同应属有效。
借名买房的法律后果及如何避免诉累的问题。“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，(法律另有规定的除外)。”因此，不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属具有法律推定效力。
对待此类事件切不可粗心大意，其产生的公示公信效力不能小觑，登记生效最主要的是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益。当然，同理理解产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际的出资人及购买人的问题。
如果不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有证据证明其为真正的物权所有人时，可请求法院确认。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记的事项的真实可信性。对外而言，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，而在名义购房与实际购房之间，法律关系较微妙，此时您需要联系身边的专业律师，寻求周密细致、可行性高的法律指导。
小儒知法，如您在房屋买卖过程中面临上述问题或即将着手危险关系操作的，请第一时间!抓紧与您身边的律师联系吧。小儒知法，无微不至，我们将会结合具体情况，给您提供行之有效的分析方案，最大限度下保护您的合法权益。
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