二手房交易纠纷有哪些
播放 190次 发布日期：2017-09-26 来源：未知
如今“二手房”买卖市场蓬勃起来，大量消费者都希望购买物美价廉的二手房作为首套房，但作为普通老百姓，又很难查清拟购买房屋是否符合现行建筑规范要求，如果房屋确实存在安全隐患，购房者是选择继续履行合同呢，还是选择解除合同?请看以下案例:
案情
2013年12月31日，谢永强与林晓红签订了《房地产买卖合同》，约定谢永强向林晓红购买住房一套，建筑面积76.95平方米，总价149万元，以房屋现状按套售卖，谢永强检查该套住房后表示无异议。同日，谢永强向林晓红支付了4万元定金。此后谢永强在拆除房屋部分天花板后发现，楼面只是在墙上另外加装“角铁”作为承重梁，整个楼面没有钢筋混凝土承重梁，房屋存在质量问题。谢永强错误理解了房产证上注明的“钢筋混凝土结构”的房子。为此，谢永强联系林晓红，要求对房屋进行安全性鉴定，林晓红予以拒绝，声称合同约定房屋以现状按套售予买方，且谢永强已经全面检查了房屋并表示无异议。双方为此争执不下，谢永强只得起诉至法院，要求解除与林晓红签订的《房地产买卖合同》，同时要求林晓红返还4万元定金。
法庭受理该案后，就涉案房屋质量问题，委托鉴定机构进行鉴定，鉴定意见为:涉案房屋主体结构，不符合现行国家相关规范要求，房屋存在安全隐患。为进一步核实情况，法院致函鉴定结构，要求就涉案房屋是否因为质量问题严重影响正常居住使用，是否能够通过采取一定补救措施、消除安全隐患等问题出具补充鉴定意见，该鉴定结构回复称:该房屋现时的质量问题影响了正常居住使用，可以通过采取措施消除安全隐患，但无法判断影响的具体程度。原告谢永强表示如果林晓红加固房屋，其愿意继续履行合同，被告林晓红不同意对房屋进行加固。
庭审
争议焦点:
“二手房”房屋主体结构经鉴定不符合现行建筑规范，存在安全隐患，出卖人拒绝修复，买受人能否以此请求解除房屋买卖合同。
法院判决结果:
原告谢永强及其代理人认为:
首先，由于房屋存在一定的安全隐患，对正常居住和使用有一定的影响，谢永强作为买受人，不应当承担不确定安全隐患带来的居住使用风险;
其次，经鉴定，涉案房屋并非房地产权证上登记的钢筋混凝土结构，而属于混合结构;
再次，涉案房屋可以通过一定的措施进行加固，被告林晓红明确拒绝进行加固和修缮，谢永强并无法定义务对尚未交付的房屋进行加固修缮;
最后，从合同履行的情况来看，原告并未支付房款，被告也未将房屋交付给原告使用，更没有办理产权过户手续，因此合同的主要内容均未得到履行，如果继续履行合同，势必额外加重原告的经济负担或引起新的纠纷。
基于此，原告要求解除合同、返还定金的诉讼请求合理有据，法庭理应支持。
一审法院基本认可了原告方的意见，遂判决:
一、原、被告签订的《房地产买卖合同》自本判决发生法律效力之日即日解除;
二、被告林晓红自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告谢永强返还定金40000元;
律师 说法
一、《合同法》第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
三、《建筑法》第六十条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。
律师提醒
本案是一起典型的“二手房”买卖合同纠纷，“二手房”并不属于严格意义上的“商品房”，关于“二手房”的质量纠纷，虽不可以直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条就商品房问题作出的规定，但其精神可以作为本案审查的重要参考。房屋主体结构存在的质量问题和安全隐患属于比较专业性的问题，对于一个普通购房者而言，不可能在查看房屋及签订合同的过程中能够完全预见到，买受人不应当对超出其注意、预见范围之外的房屋主体机构质量问题承担法律责任。
二手房交易素来流程复杂，纠纷也多，原因大多在购房者对政策的不理解和交易过程中很多细节问题的忽视 ，以至于很多问题的产生，打断交易进程。
小编从以下6点为大家分析如何有效的规避二手房交易过程中的纠纷。
遵守限购政策
在如今全国各地限购限贷的大环境下，购房者一定要清楚自己是否有购房资格，没有购房资格的要坚持诚信购房。二手房交易多通过中介公司完成，中介承诺的补缴、补办完成购房资格审核的方法，一定要慎重考虑。尤其要考虑到一旦产生风险和纠纷时是否会影响自己以后的购房。
掌握房源的详细信息
①房屋所有权人是否全部同意出售房屋
出售人是否有房屋处置权是二手房交易中需要重点审核的，尤其是一些房屋产权共有人不止一个的情况下，更是隐藏着巨大的风险。所以正式交易之前，一定要核对出售人身份证和不动产证上的“房屋所有权人”是否一致，并取得共有产权人的同意，才可继续进行交易。
②房屋是否符合交易条件
不同性质的房屋上市交易的条件是不同的，查询房屋性质和上市交易的条件便显得十分必要。可以通过房屋所在地的房产管理部门查询房源信息，看是否属于被抵押、查封、涉讼、待拆迁、土地使用权性质为集体或划拨、是否属于未达到上市条件的经济适用住房等类型的房屋。这些房屋均不能正常的交易，买了也无法办理产权。
③房屋是否在租
在二手房交易中存在着一个“买卖不破租赁”的说法，也就是说房屋买卖合同不能对抗先前成立的租赁合同。如果房屋在交易时还处于出租状态，此时要么等待承租人合约期满，要么与承租人协商，承租方自愿退出，双方继续交易。否则私自进行交易，很可能引起法律纠纷。
④物业交接是否清晰
物业交接主要包含三个方面:一是水电气暖等物业费要交接，二是房屋的维修基金缴纳及处理情况，三是房屋内的家具处理办法。
谨慎对待贷款事项
购房本身就要考虑自己的实际资金能力和申贷能力，另外，不同地区的贷款政策也是不同的，在打算贷款之前，一定要将自己的购房需求、目的和银行政策联系起来，看自己是否符合贷款政策，是否能够获得预想中的额度。在后期交易、签合同的时候也要为获取银行贷款制定合理的期限，尽量避免贷款不到账引发的交易风险。
准备好购房费用
同购买新房一样，二手房交易也是要准备很多项费用的，除了房款之外，二手房交易还有中介费和税费。不同的中介公司在收取中介费方面可能略有不同，需要谨慎的是，一定要选择正规的房地产中介公司。缴纳的税费主要有契税、房屋登记费、测绘费、房屋评估费，房屋不符合满五唯一条件的还要缴纳营业税和个人所得税等，费用种类很多，准备充分是前提，更重要的是最好在合同后附上《费用清单》，详细各项费用的来源和走向。缴纳完各项费用之后，一定不要忘了索取正规的发票。
选择资金监管
因为房屋交易涉及资金往来，所以为了避免资金风险，保证交易资金安全，二手房交易时最好选择正规的资金监管机构来监督，通过专用账户进行交易资金的存储和支付，而不是直接把钱打给中介公司。更要签订三方协议，明确约定好选择交易资金监管方式，并将约定写入三方协议中做见证，产生法律效应。
谨慎签订购房合同
签订购房合同是一件理性且谨慎的事，每一项条款都应该仔细斟酌，凡是自己能想到的细节问题、房屋交易中可能出现的有风险的问题、违约责任处理方法都可以计入合同中，文字表达，用词用语也要准确。一旦合同签订，效力就会生效。另外还要使用房管部门专门制定的正式的购房合同，走正规的流程。
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