购房者必看，买二手房的技巧

播放 119次      发布日期：2017-05-10       来源：未知

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　　选购二手房相比一手房存在更多的风险这是不言而喻的，但存在的这些风险只要我们多加注意，多数还是可以避免的。以下这些技巧，可以有效的帮您规避陷阱，买到称心的房子。

　　二手房 业主

　　一、注意查看业主的证件。

　　在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要查看卖方的证件，主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费原件、结婚证(若没有结婚，则要出示单身证明)。

　　二、注意房屋的产权、抵押状态。

　　房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础，只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的权时，才能保证交易的合法性。很多人在购买二手房时，出卖方可能本身还没有取得房产证，此时买方交易有很大的风险，有可能买房人长期无法取得房产证，也有可能根本无法取得房产证，那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。

　　通常，业主在出售房屋时，房子本身还有部分银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，业主没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中业主通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行，否则业主不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。

　　三、注意看朝向、看楼层

　　良好的朝向，可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善住宅室内环境，如光、温度、卫生状况，对居住者的身心健康十分有利。

　　一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好层次。

　　四、注意房屋的出租状态。

　　若是出卖方的房子已经出租出去，承租人对这个房子享有优先购买权，所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。

　　五、注意看房时间段。

　　一般情况下，我们和中介活动房主都会约在白天看房，但是有些情况我们在白天是无法了解的，想要摸清这套房子的底儿晚上也得去。晚上看房重点是要看小区物业管理安全重视程度，安全防范措施是否到位，有无“夜摊”等噪音干扰源等。

　　注意选择晴天和雨天都看看。这一点，对于顶楼的房屋尤其重要，不要怕麻烦，你要知道在大雨之后，房屋问题就会“原形毕露”，种种问题我们就能一览无余：墙壁、墙角、天花板是否出现裂痕，会不会漏水、渗水等状况。

　　六、注意房屋质量。

　　有的二手房年代已经久远，房屋可能存在一定的质量问题，例如：房屋漏水、墙体出现严重裂缝等。建议购房人在考察房屋时仔细查看墙体是否有裂缝，主要查看厨房和卫生间是否有漏水情况，这是目前房屋质量比较常见的问题。

　　七、注意看装潢、看做工。

　　越是好的装潢越容易掩盖龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病(难道这就是传说中的障眼法?)。所以呢，必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。

　　八、注意办理房屋物业交割手续。

　　很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此。过户后，买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。

　　九、注意房屋周边环境。

　　要了解小区建设的年代，居住的群体，周边配套是否齐全，交通是否方便，周边环境是否嘈杂，例如：是否有高压电线、是否有城铁或火车道，是否有水泵房等，同时要注意房屋所在楼层是否为管道层，是否为顶层，因为顶层最容易发生漏水问题。








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