房屋买卖纠纷主要有哪些
播放 133次 发布日期：2017-09-21 来源：未知
近年来，房地产市场发展火热，民众的购房热情空前高涨，涉及房地产的纠纷也随之爆发增长。由于房屋纠纷牵涉的法律问题多、涉及的纠纷类型较复杂，老百姓往往疲于应付。另外，由于楼市火爆，一些诈骗分子也动起了歪心思，企图通过伪造房产证签订合同等方式骗取钱财。因此，广大市民在房屋交易过程中务必慎之又慎、擦亮双眼。
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规避政策风险大 借名买房纠纷多
张某欲在广州投资房产，但不具有购房资格，于是他找到具有购房资格的朋友李某，协商由张某出钱，以李某名义购房，日后取得收益以7:3的比例分成。2013年6月，李某与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了一套位于广州市萝岗区某花园小区的商品房，张某实际支付了首期款及相关费用，并每月偿还银行按揭贷款。2015年初，开发商通知李某收楼，李某要求张某先向其支付10万元，才可前往办理收楼手续，双方未能协商一致，产生纠纷。张某向法院起诉，要求李某退回张某代付的首期款32万元、相关费用3万元及按揭还款8万元，获得法院支持。李某无力偿还银行后续按揭贷款，开发商作为连带责任保证人，代李某向银行偿还贷款78万元。此后，开发商申请仲裁，要求解除与李某签订的《商品房买卖合同》，并要求李某支付违约金30多万元。
法律分析
在限购政策下，借名买房往往成为很多投资客规避政策的一种手段，出名人往往不用出资就能获得收益，因此乐此不疲，但此种交易方式对双方来说都存在较大法律风险。出名人虽不是实际购房人，却是《商品房买卖合同》《按揭贷款合同》的签署主体，对外而言，出名人是责任主体。一旦发生违约事件，出名人将对外承担违约责任。出名人与借名人约定的事项，仅在二者内部发生法律效力，出名人无权以内部约定对抗善意第三人。
由于实际出资人与名义购房人不同，双方一旦发生分歧，极易产生纠纷。借名人毁约不再继续出资时，出名人将对外(包括银行、开发商等)承担违约责任;出名人毁约不配合履行《商品房买卖合同》或不同意出售房产时，借名人也将无法获得预期收益。
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房价上涨勿反价 一房二卖不应该
2016年1月，刘某以200万元的价格将其名下位于广州市天河区的一套房产出售给雷某，双方签订了《房屋买卖合同》，并办理了网签手续。雷某向刘某支付定金10万元，并积极向银行办理按揭贷款手续。签订合同后，天河区房价大幅上涨，刘某为牟取更高收益，于2016年6月将上述房产以260万元价格出售给丁某，并与丁某签订了《买卖合约》。由于涉案房产已办理网签，刘某与丁某签订的《买卖合约》无法再办理网签，后续交易也无法进行。丁某遂申请仲裁，诉请解除《买卖合约》，要求刘某支付违约金15万元，并申请法院查封涉案房产。由于刘某不愿再将涉案房产出售给雷某，且涉案房产已被查封，雷某也申请仲裁，诉请解除《房屋买卖合同》，要求刘某退还已付定金并赔偿房屋差价损失。此案中丁某、雷某均为守约方，刘某为违约方，最终刘某不但没有卖成房产获得收益，还向丁某支付了违约金，向雷某赔偿了房屋差价损失，可谓得不偿失。
法律分析
我国合同法规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，在不具有约定或法定事由时，合同不得解除。刘某在没有与雷某解除《房屋买卖合同》的情形下，又将涉案房产出售给丁某，已经构成违约。雷某有权要求刘某赔偿房屋差价损失。同时，刘某因未能按照《买卖合约》约定向丁某出售涉案房产，亦构成违约，应当向丁某承担违约责任。
重合同、守信用是法律基本原则，签订合同后，应严格按照合同约定履行义务，切勿因房价上涨而随意毁约。卖家反价，买家有权索取房屋差价损失或违约金。
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共有房屋要出售 共同署名是保障
李某与杨某系夫妻，双方名下共同持有广州市海珠区某小区住宅一套。2015年底，李某与张某协商，欲将上述住宅以230万元价格出售给张某。李某向张某出示了房产证及保证函，保证涉案房屋出售已经得到杨某同意。2015年12月2日，李某与张某签订《房屋买卖合同》，并由李某代杨某在合同上签名。张某于当天向李某支付了定金20万元。2016年2月底，李某告知张某，因其正在与杨某闹离婚，杨某不同意出售涉案房屋，无法再与张某进行交易，双方遂产生纠纷。张某于2016年5月申请仲裁，要求李某、杨某继续履行《房屋买卖合同》。由于杨某作为房屋共有人未在合同上签名，继续履行合同存在障碍，张某变更仲裁请求，要求解除其与李某签订的《房屋买卖合同》，李某返还定金20万元，并支付房价10%的违约金23万元，最终获得支持。
法律分析
在二手房买卖中，应以房产证的登记作为认定权属人的依据，卖方在出售登记在夫妻双方名下的房产时，应征得配偶的同意，在未征得共有人同意的情况下，另一方无权处置共有房屋。
在签订二手房买卖合同时，买方应仔细查看房产证上登记的权属人，若房屋登记在夫妻双方名下，应要求夫妻双方均在合同上签字。在卖方只有夫妻一方签订合同，且未出具另一方同意出售的书面文件及授权的情况下，极易出现卖方以未经其配偶同意为由拒绝履行合同的情形，特别是在房价上涨的情况下，买方将承受合同履行不能所带来的损失。
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故意隐瞒重要事实 中介机构赔偿损失
刘某因拖欠他人200多万元未能偿还，其名下位于广州市白云区的某套小区住宅被法院查封。此后，刘某找到在某中介机构工作的朋友黄某，告知实情，希望黄某找买家购买涉案房屋。2016年8月12日，黄某找到买家钟某，并促成钟某与刘某签订《房屋买卖合同》，约定售价150万元，钟某通过按揭的方式支付房价款。钟某于签订合同当天，向刘某支付定金10万元。2016年9月，刘某因涉嫌刑事犯罪被羁押。钟某因无法联系上刘某，再三追问黄某，才得知实情，而刘某名下已无其他财产可供执行。钟某遂于2016年11月提起仲裁，要求某中介机构赔偿损失10万元。
法律分析
我国合同法规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，中介机构工作人员黄某在明知涉案房屋已被法院依法查封的情形下，故意隐瞒该重要事实，促成钟某与刘某签订合同，导致钟某产生实际损失。因此，中介机构应当赔偿钟某的损失。
市民购房前应尽必要的审查义务，对于所购房屋的权属情况要进行必要的调查，以防止所购房屋存在查封、抵押或者其他权属所限的情况，最后导致购房目的落空，蒙受经济损失。中介机构应当加强对工作人员的管理和执业培训，以免因工作人员的过错导致中介机构对外承担赔偿责任。
2015年1月初，李某向林某谎称其拥有位于佛山市顺德区北滘镇某小区的房产，并使用伪造的房产证骗取林某信任，以50万元的价格将该房产转让给林某。至同年1月16日，李某分3次骗取林某购买上
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买房切莫轻信他人合同签订注意查册
述房产的定金和购房款共计13.5万元。期间，林某到房管部门查询，发现李某提供的是虚假的房产证，遂报警将李某抓获。法院最终以李某犯合同诈骗罪，判处其有期徒刑1年5个月。
法律分析
合同诈骗是指以非法占有为目的，在签订、履行合同的过程中，通过虚构事实、隐瞒真相、设定陷阱等手段骗取对方财产的行为。本案中，李某为了骗取钱财，向林某谎称其拥有房产，并使用伪造的房产证以低价诱使林某签订房屋买卖合同，骗取财产13万余元，其行为在主客观上均符合合同诈骗罪的犯罪特征。
房屋买卖不能光看出卖
人持有的房产证，即便是熟人，也要在签订买卖合同前到房管部门打单查册核实，对买卖房屋权属及他项权进行充分了解后，再决定是否购买。购房者如果觉得自己不懂相关政策法律，最好委托律师或者信誉良好的房屋中介进行交易，约定由律师或房屋中介居间办理相关查册过户手续，确保房屋产权明晰无瑕疵，以降低因产权不明确而带来的交易风险。
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