婚前购买婚后还贷的房产，离婚时该如何分配

播放 172次      发布日期：2017-09-21       来源：未知

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　　中国人有“成家立业”之说，而在许多人看来，“成家”的基础是先拥有一套房子。可随着房价飙升，“成家”变得不易，为了“成家”向银行按揭贷款购房，已成了大多数人的选择。

　　感情好的时候，大家可以什么都不去计较，可一旦感情破碎财产如何分配才能避免头破血流的局面?这种婚前以一方名义签订购房和银行贷款合同并交首付款、婚后以一方工资还贷并取得房产证的房屋该如何分?

　　案例一：婚前按揭的房屋，婚后老公自己还贷，离婚时房子归谁所有?

　　张敏和李刚在一次聚会上相识并谈婚论嫁，张敏提出应当先有房才结婚。正好李刚手上有年终奖8.2万元，可以支付首付款。2000年8月，李刚买下一套房子总价27.2万元，余款19万元由李刚向银行按揭贷款，借款期限自2000年10月至2008年10月，每月归还借款本息2271元。房产证上登记的是李刚的名字。

　　2002年他们结婚并住进了此套房子，结婚时张敏考虑到房子首付是李刚付的，所以自己出资8.5万元买了一辆车。

　　结婚5年后，张敏和李刚因为感情不和准备离婚，在协议离婚时，张敏认为，当初买房李刚支付了首付8.2万元，而买车自己出了8.5万元，价值相当，因此房子和车都属于夫妻共同财产，两人应当平均分配。但李刚认为，房子首付是由自己出的，按揭也是自己的工资在还，婚后自己尝还了按揭款22.4万余元。因此房子归自己所有，汽车由张敏购买，应当归张敏所有，不同意平均分割。之所以产生如此纠纷，是因为当初的房子已经价值61.1万余元，而张敏购买的汽车现值却只有2万元。

　　律师点评：

　　根据《婚姻法司法解释(三)》的规定，应当按照下列原则处理：

　　一、房屋的归属，首先由双方协商解决。只要双方协商一致，司法机关对此并不予以干涉。

　　二、协商不成的，法院应当判决归房屋登记方所有。即如果一方支付首付款并且将其登记在自己名下，那么房屋归登记一方所有。

　　三、尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

　　四、婚后由工资和奖金来还贷的部分属于夫妻共同财产，即双方从结婚登记之日至离婚之日，由一方或者双方工资与奖金还贷的部分都属于夫妻共同财产，另一方有权要求分割。

　　五、婚后还贷部分对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　因此，本案中，该房屋应当归李刚所有，尚未还清的房贷为李刚个人债务，与张敏没有关系，张敏无须再继续还款。但在双方婚姻存续期间的还贷部分，属于夫妻共同财产，张敏有权要求分割。李刚应当补偿张敏相应的增值部分。

　　补偿款的计算标准及方式：

　　①房产购买价为27.2万元，首付款8.2万元，贷款19万元。

　　② 双方均认可诉讼时房产的现值为61.1万元;

　　③ 双方在婚姻关系共同生活期间共同偿还的还款金额为22.4万元。

　　对于房子的增值部分，应视为夫妻共同财产，这样是为了避免双方还贷、一方获利的情况，符合民法中公平的原则。由于是婚前交纳的首付款与婚后双方的交款共同保证了房屋能够增值，在分割时对首付款的增值部分应按比例予以扣除。

　　即，这套房子购买时价值27.2万元，首付8.2万元，约占购买时总价值的30%。而现在这套房经评估为61.1万余元，增值额为33.9万余元，按比例扣除首付款增值部分10.1万元，尚余23.8万余元，因此，综合考虑李刚婚前还贷的因素，本案件中张敏可享受房屋增值份额以8万元较为合适。

　　因此，李刚应当向张敏支付的婚后共同还贷及对应增值部分的补偿款为：婚后支付的按揭款一半11.2+房产增值部分8万元，最终合计19.2万元。

　　案例二：婚前按揭的房屋，婚后增加了妻子的名字，离婚时房子归谁所有?

　　王涛婚前在老家南京支付16万元的首付款购买了一套价值80万元的房子，贷款64万元。买房子一年后他与周晓相识相爱，而周晓在南昌一所学校做老师，为了和爱的人能够在一起，周晓辞职来到了南京。周晓认为为了这段感情自己做出了如此大的牺牲，王涛只有在房产证上加上自己的名字才能表明对自己足够的爱。因此结婚时房产证上增加了周晓的名字。结婚一年后，他们有了一个可爱的女儿。

　　婚后的第五年，由于家庭琐事与矛盾，王涛向法院起诉离婚。此时月供已经完全还完。王涛与周晓都要求房子与孩子的抚养权。最终，法院经过综合考虑，认为房子虽属于夫妻共同财产，但考虑到孩子年幼，应当归周晓抚养，为了孩子有个好的生活环境，因此房子判归周晓所有，周晓补偿给王涛房屋款50万余元。

　　律师点评：

　　丈夫婚前按揭的房子，婚后增加了妻子的名字，视为丈夫对妻子的赠与，房子属于夫妻共同财产，双方共同所有。离婚时，任何一方不能单独所有。

　　根据《婚姻法司法解释(二)》的规定，人民法院可以按照下列情形分别处理：

　　1)双方都要求房子归自己所有，并同意竞价取得的，应当准许。双方对房屋进行竞价，房子所有权归出价高者所得，对另一方进行经济补偿。

　　2)一方要求房子归自己所有，而另一方只要求金钱，则由评估机构按照市场价对房子作出评估，取得房子所有权的一方应当给予另一方相应的经济补偿。

　　3)双方都不要求房子归自己所有，可根据当事人的申请拍卖房屋，最后将拍卖的价款进行分割。

　　看到这里，同样是“婚前购房、婚后还贷”的读者，面对房屋增值部分的分割是不是心里已经开始按照公式：婚后还款本息总额/(购房款+应还银行利息) *房屋增值部分/2盘算离婚时自己能分到多少了?但是，我不得不在此慎重地提示大家：除非你的情况与案例描述的除了数字以外的其他情节都一模一样，否则，房产认定及计算方式很可能完全不一样!

　　案例一中的情况是李刚在结婚后以工资偿还房贷，因此李刚是就婚后还贷部分及对应增值向张敏支付一定比例的补偿款。但是，假若情况是婚后还贷的资金直接来源于李刚父母，或者婚后还贷的资金来源于李刚的婚前其他个人财产，那么李刚妻子就这套房产有可能什么也分不到了!








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