解约定金在房屋买卖合同中是否优先适用
播放 72次 发布日期：2017-09-21 来源：未知
2012年7月16日，蔡某与朱某在中介公司的居间介绍下签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：蔡某将其名下一套位于北京市海淀区某小区的305号房出售给朱某，房屋总价款为730万元。定金为30万元，于合同签订当日支付，首付款为350万元，于合同签订后15日内支付。
合同签订当日，双方还签订了一份补充协议，约定所有的税费均由朱某承担，与蔡某无关。同时，该补充协议中明确约定，任何一方单方解除合同，需双倍赔偿对方定金，对方承诺不再主张其他赔偿及违约责任。另外，双方签订了一份网签授权委托书，授权中介公司代办网签事宜，网签价格为500万元。
合同签订后，朱某便按照合同约定支付了定金及首付款。然而，后在合同履行过程中，蔡某突然提出双方签订的网签授权委托书违法，没有按照实际成交价格进行网签，在蔡某提出此问题后，朱某夫妇向中介公司询问网签价格500万元是否违法，并承诺违法的事情他们是坚决不会做的。后经过交涉，朱某夫妇同意按照730万元进行网签并缴纳税款，但是不知何故，蔡某仍拒不履行合同。
此后，中介公司及买受人朱某均通过邮件、电话等方式多次催促蔡某继续履行合同，但蔡某提出必须先撤销非法的网签授权委托书。在多次协商未果的情况下，朱某将蔡某告了上法庭，要求其继续履行合同，配合其办理网签及过户手续。
蔡某收到法院的传票后，突然慌了神，毕竟这个事情自己也不是一点没有错，如果法院真的判决继续履行合同怎么办?带着满腹的疑问，蔡某四处找律师咨询，最终在朋友的介绍下找到了笔者。
法院判决：
北京市海淀区人民法院经过审理判决：
一、解除原告(反诉被告)朱某与被告(反诉原告)蔡某于2012年7月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议;
二、被告(反诉原告)蔡某于本判决生效后七日内赔偿原告(反诉被告)朱某人民币60万元;
三、诉讼费用由被告(反诉原告)承担。
律师剖析：
本案同样涉及“阴阳合同”的问题，此前我们已经对“阴阳合同”的概念进行了详细的阐述，在此不赘述。笔者认为，本案中双方将网签价格直接做成500万元，低于实际成交的价格，在一定程度上已经涉嫌规避国家税收。
但是本案的特别之处在于，在合同履行过程中，买受人朱某已
经明确表示同意按照实际成交价730万元来进行纳税，那么出卖人蔡某在没有其他正当理由的情况下仍旧拒绝网签，显然出卖人的行为已经构成了违约，已经侵害了买受人的合法权益。笔者认为，买受人在多次协商无果的情况下，将出卖人告上法庭要求其继续履行合同，配合其办理网签及过户手续，是正当并且合理合法的维权。
很多读者读到此可能会感到疑惑，为什么买受人朱某的维权是得当的，最终却未能获得法院的支持呢?这就牵扯到诉讼技巧的问题，如果本案蔡某仅仅是应诉，提出抗辩理由，那么法院则会围绕买受人提出的诉讼请求来进行审理，即合同能否继续履行。
从前面的分析可以看出，合同履行本身是不存在障碍的，即如果出卖人配合的话，合同是可以继续履行的。这样出卖人最终可能就会陷人一种十分被动的局面，法院很可能判决其继续履行合同。
之所以后来判决的结果与读者的预期大相径庭，关键是在于本案中出卖人蔡某提出了反诉，请求法院解除合同。
但并不是每个案子提出反诉请求法院都会支持，本案的核心是双方在补充协议中有“解约定金”的约定。
解约定金，是指当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金，解约定金的实质在于给予合同当事人于放弃或者加倍返还定金等条件下以单方面解除合同的权利。而解约定金作为担保方式之一，作用是担保当事人不至于轻易解除合同。当事人为了不承担损失定金或双倍返还定金的损失，从利益考虑出发，会在一定程度上减少解除合同的概率，促使合同的顺利履行。
对于合同中约定了解约定金的，当事人愿意以承担定金损失为代价要求解除合同的，则对该合同不能强制履行，即解约定金应当优先适用。如果方当事人申请人民法院强制实际履行合同，另一方当事人愿意以承担定金损失为代价要求解除合同的，则应当允许合同解除，并裁判当事人以承担定金处罚代替履行合同。
合同解除后，主张解除合同的当事人承担了定金损失，但是不排除有损失的一方要求对方损害赔偿。如果守约的当事人的损失大于定金赔偿的情况下，承担了定金处罚的当事人仍然应当承担损害赔偿责任。本案之所以没有额外的赔偿，是因双方在补充协议中约定了。对方承诺不再主张其他赔偿及违约责任。，在当事人意思自治的情况下，法院应当尊重当事人之间的约定。因此，本案不涉及其他赔偿的问题。
在此，笔者提醒，如果当事人的合同中没有“不再主张其他赔偿及违约责任”的约定，那么在一方的损失大于定金赔偿的情况下，其仍旧可以向对方主张损害赔偿。
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