买二手房，只有这样做才没有风险

播放 141次      发布日期：2017-09-20       来源：未知

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　　房屋买卖是一个多角色协商、沟通的过程，购房人如果缺乏经验或者疏忽大意，难免会被无良中介和业主坑上一把。那么怎么样才能避免买卖中的风险呢?说房网律师慢慢来讲。

　　一、中介公司

　　这个阶段购房人开始寻找符合自己预期的房屋，途径也比较简单，无非是网络、客户端等等，这时候难免需要中介公司的帮助。

　　①吃差价。中介公司手上掌握了房屋的具体情况，而购房人掌握的信息是不对等的，这就需要购房人小心了。除去选择一个正规的中介公司外，购房人还能做到：(1)签订合同前，不要轻易与中介公司签订关于房屋价格的合同、协议、确认单;(2)签订合同时，房主必须到场，预之确认房价;(3)尽量减少由房屋中介传话的情况，直接在中介处与房主沟通。

　　②假独家代理。不少中介公司称自己是独家授权的，要求购房人签订一些协议才可以看房，但实际是没有相关授权，购房人发现后则往往无法固定中介公司欺诈行为，而需要承担法律责任。购房人应当做到(1)查验独家代理协议，要求中介联络卖家进行确认;(2)拍摄相关授权或对中介告知事宜进行录音、录像。

　　③假全权委托。也许上述造成的损失时有限的，但这个往往会导致购房人血本无归。很少会有卖家愿意签订全权委托，对于房产的办理这类手续是需要公证的，有些无良中介公司，为了促成交易，制作虚假全权委托，甚至伪造公证书，收取定金、房款后，最终无法交付房屋。2017年8月14日，国家司法部对“全权委托公证”下了封禁令，今后房屋交易不再适用全权委托方式，购房人一定要多加小心。

　　二、看房阶段

　　警惕中介公司的要求签订的各种确认单。有些中介只将这些单据作为员工考核工作量的标准，但有些中介则会在确认单中载明购房人的违约责任，这就很麻烦了。常见的约定为：(1)购房人看房后，如果通过其他中介或者跳单购买房屋的，需要承担相应中介费;(2)购房人看房后，一定时间内只能在本中介购买该房屋，不得通过其他方式购买，否则支付违约金。

　　从相关判例上看，第一钟约定往往只是部分有效，购房人需要支付中介公司的一定成本，金额在2000-5000不等;第二种购房人确有可能承担违约责任。因此购房人需要小心。

　　三、合同签订阶段

　　①房主身份。应当要求留存卖家身份证复印件，核实房主与房屋产权证上信息是否一致;核实房产证真假，不要急着先签合同，假房产证给予购房人造成的损失是不可估量的。

　　②询问共有人意思。很多房产都是夫妻、家庭的共同财产，购房人需要询问卖方意思，并进行录音、录像或签字，避免因房价变动造成的共有人主张合同无效的风险。

　　③合同签订。一般来讲，多数都是中介提供的格式合同。但建议购房人有能力还是予以修改，主要原因在于，中介提供的合同违约责任部分约定着重保护中介方自己的利益，对于买卖双方之间的违约责任约定模糊，违约成本较小。对于决心购买房屋的购房人，应当对于购房合同进行修改，加重相应责任，违约金可以约定在30%以内，同时应当约定对于律师费、差旅费、房屋上涨差价赔偿等等情形的违约责任。

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