广州房产纠纷爆发式增长 “卖方反价”案件最多
播放 75次 发布日期：2017-09-19 来源：未知
楼价上涨，买家签了合同后又反价;限购令下，借用他人名额买房规避政策;夫妻闹离婚，一方要卖房，一方不同意……买房、卖房，背后隐藏着哪些风险?9月14日，广州市委政法委联合中国广州仲裁委员会(以下简称“广州仲裁委”)就老百姓最关心的“房事”问题发布一批案件。
广州仲裁委透露，近年来，随着房地产市场的火爆，涉及房地产的纠纷也呈爆发式增长。
仅2016年，广州仲裁委受理的房地产纠纷案就有4575件，占全部传统案件数的29%。涉房地产纠纷案件中，因反价导致纠纷的案件最常见，占此类案件的32%;因限购导致纠纷约占7%;因按揭贷款无法及时办理导致纠纷占13%。其他因房产中介、逾期交楼、逾期办证等问题产生的纠纷占48%。
广州市政法委也透露，在广州各级法院审理的涉房产纠纷类案件中，还有诈骗分子借楼市的热度，通过伪造房产证、签订合同等方式进行诈骗。
“有些市民看房价涨得快，宁愿反价。实际上，因反价导致的违约，违约方需赔偿的损失可能远高过违约金，甚至要赔上房价上涨的差价。”广州仲裁委员会副主任李非淆说。
广州市政法委、广州仲裁委联合提醒市民：在房屋交易过程中务必慎之又慎、提高风险意识，切莫贪便宜，切莫轻信他人!
【案例1】网签完房价大涨，一房两卖受双重惩罚
2016年1月，刘某将其名下位于天河区的一套房产出售给雷某，售价200万元，双方签订了《房屋买卖合同》，并办理了网签手续。雷某向刘某支付了定金10万元，并积极向银行办理按揭贷款手续。
签订合同后，天河区房价大幅上涨，刘某动心了，又于2016年6月，将上述房产以260万元价格出售给丁某，并与丁某签订了《买卖合约》。
由于涉案房产已经办理了网签，刘某与丁某签订的《买卖合约》无法办理网签，后续交易也无法进行。丁某遂申请仲裁，诉请解除《买卖合约》，要求刘某支付违约金15万元，并申请法院查封涉案房产。
由于刘某不愿再将涉案房产出售给雷某，且涉案房产已被查封，雷某也申请仲裁，诉请解除《房屋买卖合同》，要求刘某退还已付定金并赔偿房屋差价损失。由于丁某、雷某均为守约方，刘某为违约方，最终刘某不但没有卖成房产获得收益，而且还向丁某支付了违约金，向雷某赔偿了房屋差价损失。
法律分析：广州仲裁委透露，近年来，在广州仲裁委接受的各类买房纠纷案中，很多人因为房价上涨通过各种形式反价，比如夫妻不同意、家庭人员病故等原因，宣布不卖房了。“这些人选择反价，大多是因为合同中约定的违约金低于房价上涨的差价，导致卖家宁愿赔付违约金，不愿意卖房。”
该案中，刘某认为可以随意解除合同，大不了赔违约金。事实上，根据我国合同法规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。在不具有约定或法定事由时，合同不得解除。
刘某在没有与雷某解除《房屋买卖合同》情形下，又将涉案房产出售给丁某，已经构成违约。雷某有权要求刘某赔偿房屋差价损失。同时，刘某因未能按照《买卖合约》约定向丁某出售涉案房产，亦构成违约，也应当向丁某承担违约责任。
风险提示：“一房两卖”有风险，卖家反价，买家有权主张房屋差价损失或违约金，卖家可能因两头违约受到双重惩罚。因此，签订合同后，应当严格按照合同约定履行义务，切勿因房价上涨而随意毁约。
此外，市民在买房时一定要查看涉案房屋是否已经网签，签订合同后，也要尽快办理网签手续，以保证自己的权益。
【案例2】借名买房规避“限购令”，投资变亏本
张某欲在广州投资房产，但不具有购房资格，遂找到具有购房资格的朋友李某，协商由张某出钱，以李某名义购房，一方出钱，一方出人，房屋日后取得收益以7：3的比例分成。
2013年6月，李某与某开发商签订《商品房买卖合同》，购买广州市萝岗区某花园小区商品房一套。张某实际支付了首期款及相关费用，并每月偿还银行按揭贷款。
2015年初，开发商通知李某收楼。李某要求张某先行向其支付10万元，才同意前往办理收楼手续。双方未能协商一致，产生纠纷。张某向法院起诉，要求李某退回张某代付的首期款32万元、相关费用3万元及按揭还款8万元，获得法院支持。
李某无力偿还银行后续按揭贷款，开发商作为连带责任保证人，代李某向银行偿还贷款78万元。
此后，开发商申请仲裁，要求解除与李某签订的《商品房买卖合同》，并要求李某支付违约金30多万元，最终获得支持。
法律分析：在限购政策下，很多投资客选择“借名买房”的方式来规避政策，也有不少中介机构以口头承诺搞定社保等方式的名义劝人“借名买房”。
出名人虽然不是实际购房人，但却是《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》的签署主体，即责任主体。出名人与借名人约定的事项，也不可对方开发商、银行等第三方。因此，一旦发生违约事件，出名人将对外(包括银行、开发商等)承担违约责任。
而一旦出名人违约，寄名人不但不一定能获得约定的回报，且如果证据不充分，很可能出了钱，结果血本无归。
风险提示：此种交易方式，双方一旦发生分歧，极易产生纠纷，对出名人、寄名人来说，都存在较大法律风险，往往双方都收到重大经济损失。
【案例3】妻子不同意，丈夫卖共有房产变违约
李某与杨某系夫妻。双方名下共有海珠区某小区住宅一套。
2015年底，李某与张某协商，欲将上述住宅以230万元价格出售给张某。李某向张某出示了房产证及《保证函》(保证涉案房屋出售已经得到杨某同意)。
2015年12月2日，李某与张某签订《房屋买卖合同》，并由李某代杨某在合同上签名。张某于当天向李某支付了定金20万元，并向银行申请二手房按揭贷款。
2016年2月底，李某告知张某，因其正在与杨某闹离婚，杨某不同意出售涉案房屋，无法再与张某进行交易。双方遂产生纠纷，张某于2016年5月申请仲裁，要求李某、杨某继续履行《房屋买卖合同》。
由于杨某作为房屋共有人未在合同上签名，继续履行《房屋买卖合同》存在障碍，张某变更仲裁请求，要求解除其与李某签订的《房屋买卖合同》，李某返还定金20万元，并支付房价10%的违约金23万元，最终获得支持。
法律分析：此类纠纷在二手房买卖合同中极易产生。根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。
据此，在二手房买卖中，应以房产证的登记作为认定权属人的依据，当卖方在出售登记在夫妻双方名下的房产时应征得配偶的同意，在没征得共有人同意的情况下，另一方无权处分共有房屋。
风险提示：在签订二手房买卖合同时，作为买方应仔细查看房产证上登记的权属人，并通过到房管局查册等方式了解房屋的权属状况。对房屋登记在夫妻双方名下的情况，应要求夫妻双方均在合同上签字。
如果卖方只有夫妻一方签订合同，且没有出具另一方同意出售的书面文件及授权的情况下，极易出现卖方以未经其配偶同意为由拒绝履行合同的情形，特别是在房价上涨的情况下，买方将承受合同履行不能所带来的损失，故买方应要求卖方提供其配偶同意出售房屋的书面文件和授权委托书。
【案例4】中介隐瞒实情卖被查封房产，赔了10万
刘某因拖欠他人借款本息200多万元未能偿还，其名下位于广州市白云区的某小区住宅一套被人民法院查封。此后，刘某找到在某中介机构工作的朋友黄某，告知实情，并希望黄某找买家购买涉案房屋，希望用出售房屋的价款来偿还借款。
2016年8月12日，黄某找到买家钟某，并促成钟某与刘某签订《房屋买卖合同》，约定售价150万元，钟某通过按揭的方式支付房价款。钟某于签订合同当天，即向刘某支付定金10万元。
2016年9月，刘某因涉嫌刑事犯罪被羁押。钟某因无法联系上刘某，再三追问黄某，才得知刘某已被刑事羁押，而且涉案房屋因为刘某欠下巨额外债早已于2015年就被人民法院查封，而刘某名下已无任何其他财产可供执行。钟某遂于2016年11月提起仲裁，要求某中介机构赔偿损失10万元，获得支持。
法律分析：《合同法》第四百二十五条约定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
本案中，中介机构工作人员黄某在明知涉案房屋已被人民法院依法查封的情形下，故意隐瞒该重要事实，促成钟某与刘某签订合同，导致钟某产生实际损失。因此，某中介机构应当赔偿钟某的损失。
风险提示：购房前应尽必要的审查义务，对于所购房屋的权属情况要进行必要的调查，以防止所购房屋存在查封、抵押或者其他权属所限的情况，导致购房目的落空，遭受经济损失。
即使通过中介机构购房，也不能忽视自己的审查义务。中介机构应当加强工作人员的管理和执业培训，以免因工作人员的过错导致中介机构对外承担赔偿责任。
【案例5】伪造房产证，虚构房产“卖房”诈骗
2015年1月初，李某向被害人林某谎称其拥有位于佛山市顺德区北滘镇碧某园的房产，并使用其伪造的房产证骗取被害人林某信任，商谈以低价将该房产转让给被害人林某。
同年1月8日上午，李某去到被害人林某位于广州市番禺区钟村街某茶叶城的公司，与被害人林某签订了一份《房屋买卖合同》，约定以人民币50万元的价格将上述房产转让给被害人林某。至同年1月16日，李某分三次骗取被害人林某购买上述房产的定金和购房款共计人民币13.5万元。
期间，被害人林某到房管部门查询发现李某提供的是虚假的房产证，遂报警将李某抓获。法院最终以李某犯合同诈骗罪，判处其有期徒刑一年五个月。
法律分析：合同诈骗是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，通过虚构事实、隐瞒真相、设定陷阱等手段骗取对方财产的行为;或者是合同一方当事人故意隐瞒真实情况或故意告知对方虚假情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示，从而与之签订或履行合同的行为。
本案中李某为了骗取钱财，向被害人林某谎称其拥有房产，并使用伪造的房产证以低价诱使被害人林某签订房屋买卖合同，分三次骗取被害人林某13万余元，其行为在主客观上均符合合同诈骗罪的犯罪特征，构成合同诈骗罪。
风险提示：房屋买卖不能光看出卖人持有的房产证，即使是熟人，也应该在签订买卖合同前，到房管部门打单查册核实，对买卖房屋权属及他项权(如有无抵押或被司法机关查封等)进行充分的了解后，再决定是否购买。
购房者如果觉得自己不懂相关政策法律，最好委托律师或者信誉良好的房屋中介进行交易，约定由律师或房屋中介居间办理相关查册过户手续，确保交易房屋的产权明晰，没有瑕疵，降低因产权不明确而带来的交易风险。
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