借名买房有什么法律风险

播放 103次      发布日期：2017-09-19       来源：未知

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　　所谓借名买房，一般指用别人的名义买房，即实际出资人和购房人是甲，但是房子却登记在了乙的名义下。借名买房在京沪以及一线省会城市比较盛行，这些地方普遍实行房屋限购、限贷，因此很多有迫切买房需求，但自己无资格购房或贷款的人，最后就选择曲线救国，将房子登记在了比较信任的亲戚或朋友名下，以解决刚性需求。

　　借名买房的法律风险不言而喻。房子不是小数，价格普遍比较高，因此，一旦发生争议，不但双方情感信任无存，而且将会面临实在的经济损失，因此，风险不是一点点。

　　老规矩，先上几个法律规定。

　　《物权法》 第九条　【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　第十四条　【登记效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　第十六条　【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

　　上述法律规定什么意思?这些规定是说，我国对房产的物权效力实行的是登记制度，房产登记在谁的名下，房子的所有权人就是谁。如果房子实际出资人和购买人是甲，但是却登记在乙的名下，则对外来讲，这房子就是乙的，跟甲没关系。乙无需经过甲的同意，就可以任意处置或出售该房产。

　　那对于甲来讲，岂不是法律风险很高，一旦出现变故，会非常被动?确实如此，但也不是完全束手无策。在甲乙双方签订有完善的借名协议时，甲的权益一方面可以通过合同约定来得到适当维护，另一方面，我们也可以研究分析一下，看甲是否有权通过借名协议来重新获得房屋的所有权(注意：此处甲乙双方必须要有完善的借名协议，如果没有借名协议或协议内容约定不清，则甲可能分分钟败诉，不用研究分析)。

　　再来上几个法律规定。

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

　　第十五条　当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。　　当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

　　第十六条　借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要(2014年12月16日　京高法发[2014]489号)》?第十条 借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。

　　上述规定的主要意思有如下几个方面：

　　1、以前述甲乙双方为例。在甲乙双方签订有完善的借名协议，能够证明双方存在借名登记事实时，甲方可以起诉乙方，要求乙方为其办理房屋过户登记手续，以重新获得房屋所有权。但是，有以下几个限制：

　　(1)房屋本身已经被法院查封或因其他原因不能办理过户的，不能过户。

　　(2)房屋已经被出售给善意第三人，则为了保护善意第三人利益，不能过户。

　　(3)如果房屋是经济适用房、两限房，要根据该些政策性保障房是否满足上市交易条件而定。如果不能上市交易，则不能过户。

　　(4)如果甲本身没有在北京购房的资格，则不能过户。

　　2、如果甲乙双方没有借名协议，或者借名协议及其他证据不能证明借名登记事实的，则甲不能要求乙为其办理房屋过户登记手续。甲对房屋的出资，可以通过借款等其他法律关系予以解决。

　　3、如果甲向法院提起的是确权之诉，即要求确认该房屋的所有权人为甲，而不是要求乙为其办理房屋过户手续，则法院先向其释明要其提起合同之诉，如甲不变更，则甲确权之诉败诉。

　　需要注意的是，上述规定只针对北京地区，在别的地区，不同法院可能会有不同的理解和判决。但总体来讲，从最高法院以及其他地方的多数判决来看，大多数法院的判决，都遵循了上述原则。

　　因此，关于借名买房的法律风险和提示，总结成几句大白话，供大家参考。

　　1、如果本身没有京沪购房资格，想通过借名买房合同将房屋判决过户到自己名下，不用想了。

　　2、借名买房时，借名人与出名人(即登记人)一定要签订好完善的借名买房协议，并保留好原始的出资证明、缴税凭证、房产证、占有房屋的证明等，否则一旦对房屋所有权归属发生争议，想要争房产的话，连官司都无从打起。

　　3、对出名人的资信能力等要进行评估，否则一旦出名人因债务纠纷被他人起诉，房产被他人查封，则房产可能就没了。

　　4、在借名协议中，一定要对出名人任意处置房产的行为进行约束，约定必要的违约金。否则，房子登记在出名人名下，从法律角度而言就是出名人的，一旦他将房子卖给了不知情的第三方，那你只能干瞪眼，眼睁睁看着房子被别人买走。

　　5、出了纠纷一定要马上请律师，别傻不愣登提个法律上不能支持的请求，将本来有机会能赢的官司莫名打输了。








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