二手房交易中卖方收了定金能违约吗

播放 123次      发布日期：2017-09-14       来源：未知

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　　由于二手房的房源比较复杂，质量不容易判断，因而在二手房交易过程中容易出现纠纷。那么如果买方已经交过定金了，卖方还能违约吗?如果违约的话需要进行赔偿吗?北京房产纠纷律师说明如下：

　　卖房人收完定金后反悔

　　李某几年前定居国外，他在浦东新区有一套住房，希望王某替他卖了。2014年初，王某委托一中介公司出售该房。张先生有买房意愿。4月6日，李某从国外传真一份委托书到中介公司，授权王某代签买卖合同。王某遂与张先生签订了居间协议，约定在4 月20日之前签署正式买卖合同。张先生当场将20万元打入中介公司的账户作为定金。张先生20日来到中介公司，王某没有出现。次日上午，中介公司接到房地产交易中心的电话，称李某要求撤销买卖合同，要与别人签订买卖合同。张先生在要求退还定金未果的情况下，将李某与王某告至法院。要求解除居间协议，双倍返还房屋买卖定金共计40 万元，并要求王某承担连带责任。

　　卖房人违约能索要双倍定金么

　　在实践中，类似上述事例的情况并不少见，而判断这些被违约的买方能不能都要双倍定金需要依据法律并结合具体情况来看。

　　《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　通过法律的相关规定，我们可以得出结论，对于上述情况，买方是可以双倍索要定金的。

　　合同签了定金收了 卖家毁约怎么办?

　　据吴先生介绍，今年1月，周某称受丈母娘何女士委托，通过中介卖房，之后，三方签订了房屋买卖协议，约定：何女士位于江宁的房屋以总价295万的价格出售给吴先生。合同签订当日，吴先生向周某支付了5万元定金。之后，吴先生多次催促何女士、周某办理过户手续，但今年3月，周某告知吴先生及中介，明确表示拒绝履行合同，并将该房屋以340万的价格再次挂牌出售。

　　眼看着房价一天天往上涨，自己却遭遇了违约，吴先生很郁闷，将周某、何女士及中介方告上了法庭。

　　庭审中，被告方表示，在签订合同时，原告及中介方就知道，周某并不是房屋所有权人，也没有房屋所有权人何女士的书面授权，吴先生明知周某对该房无处分权，自身存在重大过失，应自行承担民事责任。根据物权法规定，何女士没有确认这份买卖合同，这份合同未生效。何女士还表示，与吴先生签订的这份合同，她并不知情。

　　对此，吴先生觉得自己太冤。他表示，当时周某是带着何女士身份证原件、何女士向开发商购买房屋合同原件及涉案房屋钥匙来的，因此，他才对周某产生信赖。且周某当着他及中介面向何女士电话确认，且何女士女儿也亲自到场。吴先生认为，他并不是专业的法律人士，基于上述情况及对中介的信赖，他认为周某有代理权才签订的买卖合同。

　　而在庭审中，作为专业人士的中介方表示，因为周某带了何女士的身份证原件及预售合同原件，基于此，他们相信周某有代理权。

　　吴先生还认为，周某在知道无权代理仅是询价的情况下，带着产权人身份证原件及预售合同原件，签订合同的行为构成欺诈。现合同无法继续履行，周某有重大过错，应承担合同解除后全部责任。

　　庭审并没有当庭作出判决。金陵晚报将继续关注。

　　类似案例　　房价大涨卖房人毁约　法院这么判

　　2015年10月，周女士通过中介与崔凯、孙莉夫妇签订了房屋卖合同，房屋总价款为370万元。合同签订后，崔凯、孙莉夫妇先后向周女士支付了定金10万元和部分房款。这时，周女士却反悔了，不肯以合同约定的价格出售房屋，至少加价10万元，理由是房价一直在涨，若仍按合同价自己就亏大了。

　　双方协商无果后，崔凯、孙莉夫妇将周女士告上法庭，要求周女士继续履行合同，并支付违约金20万元。

　　鼓楼区法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与被告及第三人签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，当事人应履行。据此，判决原告与被告继续履行合同，完全交付手续，由周女士一次性向崔凯、孙莉夫妇支付违约金20万元。

　　一审宣判后，被告不服已提起上诉。

　　法官心声　　诚实守信比金钱更重要

　　针对此案的一审判决，主审法官武加庆在接受金陵晚报记者采访时表示，做人应具有诚信、守法之本。

　　不可否认，一段时间以来，南京一些地段的房价、包括二手房价，不断攀升，每周、每月都在变化中。假设卖主因买卖合同订立后，见房价上涨就要买方加价，不加价就单方毁约，那市场交易就没法正常进行，这不仅扰乱了市场经济秩序，也严重破坏了社会诚信，对法治的危害更是不可低估。合法订立的合同对买卖双方都具有约束力。而一旦一方为一己之利恶意违约，那不仅法律不答应，而且必然要承担违法、违约所造成的代价。

　　法官提醒，在签订合同之前，双方当事人对房产市场要有自己清醒的认识。有的卖方签订合同后，觉得自己卖得便宜了，有的买方在签订合同后觉得自己买贵了。对于这种情况，法院在审判中一般要遵循自愿原则和诚实信用原则，维护合同和交易的稳定性。







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