规避国家限购令的行为应如何认定

播放 195次      发布日期：2017-09-11       来源：未知

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　　2011年，山东省淄博市来京人员王某打算在北京买套房子，可当时国家限购令已出台，王某的社保不满5年，如果按照北京市的规定，到2013年王某才具备在京购房资格。

　　不过，当王某专门就此事向一家知名的北京房产经纪公司咨询时，店长李某却称可以帮助王某补办社保，让他放心地进行房产交易，王某算是吃了定心丸，之后就将相关材料交给了李某，由其为王某补办社保。

　　与此同时，在中介公司的居间介绍下，王某与卖方张某签订了《房屋买卖合同》，购买了位于北京市石景山区的一套两居室。双方约定房屋总价款为116万元，王某通过贷款的方式支付。当日，王某还与中介公司签订了《居间服务合同》，并支付了4万元中介服务费，中介公司出具了相关收据。

　　在北京终于要有自己的房子了，王某满心欢喜，就等着补完社保去办理贷款和过户了。不料，合同签订后没几天，他就接到了中介公司的通知。社保没补成，因为你是农村户口，你先把证件拿回去，我们再帮你想想办法。。

　　“之前(中介公司)明明承诺可补办社保，怎么突然又说补不了?我跟人签了合同，有违约责任的，首付款50万元也都交了，过不了户可怎么办?。”尽管王某心急如焚，但事情终未如愿，社保还是没补办成。

　　眼见房子过不了户，卖方提出了高达房款20%的违约金，而中介公司又坚决不退还王某中介费。无奈之下，王某找到了笔者，在笔者的建议下王某向北京市石景山区人民法院提起诉讼，请求解除购房合同，并退还中介费。

　　法院判决：

　　北京市石景山区人民法院经过审理，双方最终达成调解协议，内容如下：

　　一、解除王某与张某就北京市石景山区玉泉路× ×号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

　　二、解除王某、张某、北京某房地产经纪有限公司就北京市石景山区玉泉路× ×号房屋签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。

　　三、张某于2012年7月8日前退还王某购房款50万元整。

　　四、王某于2012年7月10日前将北京市石景山区玉泉路× ×号房屋腾退交还张某。

　　五、北京某房地产经纪有限公司于2012年6月30日前退还王某收取的居间费用共计4万元整。

　　六、各方就居间及买卖北京市石景山区玉泉路× ×号房屋一事所发生的纠纷至此一次性解决，各方无其他争议。

　　律师剖析：

　　在北京市限购令出台之后，诸多中介公司打出各种名义，称可以补办社保、办理户口等，进而从中收取一部分代办费，之后促成买卖双方签约，规避国家限购令。袒往往这些中介公司在收取中介费之后，无法兑现承诺，导致合同无法履行，且并不退还中介费。王某遇到的情况就是典型的案例。

　　有的读者可能会认为，这事儿不能怪王某，他从中介公司得到“可补办社保，请放心购房”的肯定答复后，才签订了购房合同，是中介公司没把事情办好，王某应该要求中介公司和卖方继续履行合同。

　　对此，笔者认为，“要求继续履行”是不妥的。虽然买卖双方签订了房屋买卖合同，但截至目前双方尚未办理网签，而且王某不符合北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(即限购令)规定的在京购房资格。

　　在司法实践中，对于购房人不具备购买资格的，法院应向当事人释明可以变更诉求，即要求解除买卖合同。本案中，王某尚不具备购房资格，如果坚持主张继续履行合同，则很有可能会被驳回，因此，笔者建议王某要求解除买卖合同。

　　关于中介费事宜，中介公司认为，因为王某是农村户口，社保才没补办成功，问题出在王某身上，因此拒不退还中介费。笔者认为这种说法不正确。

　　首先，王某购房前已专门向中介公司工作人员询问过“社保不满5年能否交易”的问题，得到中介公司明确承诺后，他才与卖方签订了房屋买卖合同。

　　其次，中介公司明知王某不具备在京购房资格，仍然促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，并收取4万元中介费。在提供中介服务的过程中，中介公司存在严重的过错，属于违规操作。作为专业的房产中介公司，其对不具备购房资格而购买房屋的后果是明知的。即使王某不是农村户口，因要买房补办社保也是办不下来的，中介公司对此应心知肚明，却做出了虚假承诺，其欺诈行为是导致损害后果发生的直接原因。因此，中介公司在合同解除上负有不可推卸的责任。依据我国法律的相关规定，合同解除后，中介公司应介费全额退还给王某。

　　如果买卖双方在《补充协议》中约定：“到2013年买方具有购房资格再过户”购房合同是否有效呢?有读者可能会认为，该约定属于规避国家限购令的行为，因而是无效的。

　　笔者认为，这属于认识上的一个误区。本案王某签订的房屋买卖合同在国家限购令出台后，假设双方在《补充协议》中约定到2013年买方具有购房资格后再过户，应认定为该约定有效。虽然在签订合同时王某不具备购房资格，但是当约定时间条件满足时，王某便具备了限购令的购房资格。

　　依据我国《合同法》第45条第1款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”本案中，如果双方约定待买方具备过户资格时再办理过户，该规定并不违反法律、行政法规的强制性规定，属于真实有效的约定。到2013年“买方具备相关资格”这一条件成就时，是可以在京购房的。届时，买卖双方可以办理过户手续。








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