什么是借名买房 借用他人名义购房产权归谁

播放 69次      发布日期：2017-09-05       来源：未知

---

　　2015年10月，已有三套住房的李某某为了投资，借用赖某某名义，按揭买了一套当时价格为56万元的商品房。所有购房款全部由李某某出资，月供也由李某某还贷，相关票据李某某至今一直保存，购房合同上为赖某某的姓名，后来办理的房产证也为赖某某，但私下李某某与赖某某签订了委托购房协议，明确了赖某某只是名义上的买房人，李某某是实际房主。20016年，李某某装修并该房已入住。几年间，房价上涨，目前该套商品房价值近75万。赖某某看到此种情形，以房产证上是自己的名字为由，想要回该房子，向法院提起诉讼。请问该房产产权到底该归谁所有?

　　【分歧】

　　借用他人名义购房产权归谁? 对此存在以下两种不同意见：

　　第一种意见认为，根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。房产证是赖某某的姓名,房产应归赖某某所有。

　　第二种意见认为，该房屋是李某某实际出资购买，并实际占有和使用，赖某某并非购房的实际出资人，该房产应归李某某所有。

　　第三种意见认为，李某某是为了规避国家政策，而借用赖某某名义买房的，此种行为本已违法，若支持产权为李某某所有，不符合国家政策规定;若支持产权归赖某某所有，则有违法律规定。因此，确定该争议房屋的权利人，应深入分析案情，在查清客观事实的情况下，以法律为依据，作出合法合情合理的判决结果，达到既维护权利人的利益，又不损害社会公共利益的要求。

　　【评析】

　　笔者赞同第三种意见，理由如下：

　　一、依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”从前述法律条文可知，房屋产权证是权利人拥有房屋所有权及土地使用权、经营权、处分权的凭证。依法登记的房屋产权受法律保护，登记记载的权利人为法律认可的真正权利人，即使事实上不是真正权利人，但法律上认可其为权利人。同时《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”该条规定了权利错误登记的更正程序，再结合该案案情，若李某某不能提供充足的证据证明该登记记载事项与实际不符，则该房屋不能认定为李某某所有。因此，李某某应提供证据证明该权利机关的登记有误。

　　二、依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”从前述三个法律条款可知，该案中作为实际购房人李某某与名义产权人赖某某之间的这种借名买房关系实际上是一种委托合同关系，名义产权人以自己名义实施的购房行为是基于该委托合同关系实施的隐名代理行为。而受托人即名义产权人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人即实际购房人。

　　三、本案中，该实际买房人李某某已有两套房子，但其为了投资谋利，违反政策借用他人名义买房。其行为实际上是为了规避法律及有关政策的规定，李某某的情况也不符合按揭条件。事实上，赖某某是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权，使原本不符合按揭购房条件的李某某购买到了房子。这俩人的行为是在规避法律及有关政策的规定，不应予以支持。对于这种情形，法院完全可以以“合法形式掩盖非法目的”为由，确认李某某借用赖某某的买房行为为无效民事行为，即该合同应为无效合同。如若要确定该房屋为李某某所有，须满足李某某借用他人名义的买房行为未违反法律规定。

　　综上，笔者认为， 李某某规避国家政策购房，本已违法在先，若支持其诉请，等于为规避政策的人员提供了违法通道。因此，对于该案情形，不能用简单的法律思维作出判决，而应在结合相关事实，综合各种违法情况，全面考虑社会公共利益后，再来确定该房屋产权的归属。








上一篇：北京二手房律师哪个靠谱 生前应该立遗嘱吗
下一篇：借名买房需要什么证据 借名买房中的房屋所有权归谁所有