二手房买卖过程中遇国家政策调整而无法办理贷款，应如何处理

播放 93次      发布日期：2017-08-28       来源：未知

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　　2017年2月15日魏某和孙某在中介公司居间介绍下，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：魏某将其名下位于北京市海淀区的某套房屋卖给孙某，房屋总价款为人民币500万元，孙某通过公积金贷款的方式支付购房款。

　　补充协议约定：合同签订当日孙某支付魏某定金20万元，首付款100万元通过资金监管的方式支付，余款用公积金贷款;如遇国家政策调整变动，导致房屋无法过户，则双方免责。合同签订后，孙某前期向魏某支付了30万元首付款。后在合同履行过程中双方对于后期首付款的支付发生争议。此时国家对二手房贷款政策进行了调整，银行减少了贷款数额，因此魏某要求提高首付款金额。

　　孙某坚持要按照原合同约定支付剩余首付款70万元，魏某则要求提高首付款金额至150万元。双方因此僵持不下，孙某多次要求向魏某支付剩余首付款70万元，魏某均拒收。魏某认为因国家政策调整需要提高首付款的比例，因而孙某没有按期缴纳首付款。

　　2017年6月底魏某突然收到一纸诉状，原来是孙某将魏某告上法庭，要求魏某履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助其办理过户手续和贷款手续，并将房屋过户至孙某名下。魏某早料到会有如此结果，可明明是由于国家政策调整，孙某不能办理公积金贷款手续，魏某要求其提高首付款，其又不同意，怎么能怪魏某呢?魏某满腹委屈地找到笔者，笔者在了解案件情况后建议魏某反诉解除合同。

　　法院判决：

　　北京市海淀区人民法院经过审理后判决：

　　一、解除魏某与孙某于2017年2月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议;

　　二、魏某于本判决生效后返还孙某购房定金及首付款人民币50万元;

　　三、驳回孙某要求魏某继续履行合同及要求魏某配合其办理贷款及过户手续的请求。

　　律师剖析：

　　本案属于二手房买卖合同中遇国家政策调整的典型案例，通常买卖双方及中介公司会在合同中约定，如遇国家政策调整，各方免责、各自退还相应的款项。但在实践中，买卖双方仍会因此而发生纠纷，比如本案就是其中有代表性的一例。

　　首先，魏某与孙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应依约全面履行合同义务。但在合同履行过程中，双方对于首付款的金额发生分歧，以至于孙某未能办理所购房屋的公积金贷款手续及过户手续。

　　一般对于首付款问题，双方如果能够协商一致，合同就可以继续履行。但鉴于目前的情况，魏某和孙某无法协商一致。同时，国家的房地产宏观调控政策发生了变化，首付款的数额提高，如果按照原来合同约定的首付款，孙某无法办理公积金贷款。

　　原本魏某是真心诚意卖房，结果孙某在问题出现后不但不积极协商，反而一纸诉状将魏某告上法庭，魏某很是生气。所以在法庭上魏某表示不同意孙某以商业贷款或一次性支付全部购房款的方式购买房屋。因此双方的合同已经无法继续履行，孙某要求魏某继续履行合同、配合其办理贷款及过户手续的请求将很难获得支持。

　　另外，国家宏观政策调整属于当事人无法预见到情况。一般情况下，各方当事人遇国家政策调整，致使合同无法继续履行的，各方当事人应免责。本案中孙某正是因为国家政策的调整，致使其按照原来的首付款比例无法办理公积金贷款，孙某对此并无主观故意。因此，在反诉当中，魏某只能要求解除合同，而不能要求孙某支付违约金。

　　同时，依据我国《合同法》的相关规定，合同解除后，魏某应将收取的定金及首付款如数退还孙某。最终，法院在审理查明案件事实后作出上述判决，支持了魏某要求解除合同的请求。

　　结合笔者多年处理房产纠纷的经验，笔者建议，如遇到国家政策调整，双方应首先就此问题进行协商，如果能够协商一致，则通过补充协议的形式固定下来，双方合同仍可以继续履行;如果对于合同履行无法协商一致，则建议协商解除合同，这样双方都可以再次进行选择，同时也尽量将损失降到了最低。








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