农村房屋买卖无效后双方的约定有效
播放 136次 发布日期：2017-08-05 来源：未知
1993年9月，李某宽与案外人张某签订房屋买卖协议，将李某宽所有的位于潞城镇堡辛村的正房五间、东厢房三间(以下简称涉案房屋)出售给张某。1999年，张某又将该房屋出售给李某华王某。2006年4月，李某宽以其与张某之间的房屋买卖行为无效为由将张某诉至法院，后法院于2006年6月判令李某宽与张某签订的房屋买卖协议无效。同年10月16日，本案原被告签订《协议书》一份，主要内容为：李某宽原在通州区堡辛村有北房五间，1993年卖给外村人张某，经北京市通州区人民法院以(2006)通民初字第05258号民事判决书认定“双方之间签订的买卖合同无效”;鉴于张某在1999年又将房屋转卖给李某华，且在李某华不知情的情况下，由乡规划办公室将《集体土地建设使用证》进行了变更。双方经过协商达成一致意见，即在该房屋拆迁后，李某华由拆迁款中补偿李某宽四万元;在该房屋拆迁前，李某宽不得影响李某华对房屋的居住和宅基地的使用;协议签订生效后，李某宽对该房屋及宅基地不再主张任何其他权利;若五年内，堡辛村未拆迁，双方另作协商。因涉案房屋未在约定时间内拆迁，2011年10月18日，李某华之子代理李某华与李某宽签订《民事调解协议书》一份，主要内容为：一、李某华一次性支付李某宽补偿款5万元;二、本协议签订生效后，李某宽对该房屋及宅基地不再主张任何权利;三、本调解协议书一式二份，当事人各持一份。同日，李某宽收到李某华给付的房屋补偿款5万元。现李某宽诉至法院，称民事活动应当遵守法律法规，李某华与李某宽签订的协议处分农村宅基地的行为，侵害了集体利益，应属无效。现李某宽依法提起诉讼，请求法院判令：李某宽与李某华于2011年10月18日签订的《民事调解协议书》无效。
北京市通州区人民法院经审理认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李某宽并未提供证据证明双方之间的《民事调解协议书》存在欺诈、胁迫等情形，结合《民事调解协议书》的具体条款内容，根据村委会证明及李某华家庭成员户籍情况，参考相关部门已对涉案房屋的宅基地使用证之登记情况进行了变更，现李某宽主张确认该协议无效的诉讼请求，依据不足，法院无法支持。需要指出的是，民事活动及民事诉讼均应遵守诚实信用原则，本案李某宽最迟应于(2006)通民初字第05258号民事判决书送达之日既已知晓我国农村土地管理的相关法律法规，在此之后其多次与李某华签订协议书且接收了李某华给付的房屋补偿款，现其仍以《民事调解协议书》违反法律规定为由诉至法院要求确认该协议无效，有违诚实信用原则。故法院驳回了李某宽的诉讼请求。
后李某宽不服，上诉至北京市第二中级人民法院，二审法院驳回了其上诉请求，现该判决已经发生法律效力。
二、相关法律问题分析
本案争议的焦点在于双方之间的《民事调解协议书》有无违反法律法规的强制性规定。
1.关于强制性相关法律规定的理解。1999年实施的《合同法》第52条第5项规定：违反法律或者行政法规强制性规定的合同无效。1999年最高人民法院颁布的《合同法司法解释一》对《合同法》第52条第5项作了解释：认定合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据判定合同无效。2009年发布的《合同法司法解释二》第14条规定：合同法第52条第5项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。最高法院明确要求在法院的审判实践中要注意区分效力性和管理性的强制规定，对强制性规定的限制再次得到明确。
一般而言，强制性规定包括管理性规范和效力性规范。管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确违反规定，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。
具体来说，效力性强制性规定的区分标准是：首先，法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定;其次，法律、法规虽然没有规定违反该规定，将导致合同无效或不成立，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应为效力性规定;最后，法律、法规没有规定违反该规定，将导致合同无效或不成立，违反该规定若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于取缔性规定。
2.《民事调解协议书》体现当事人意思自治的部分应为有效。2011年10月18日双方签订《民事调解协议书》主要内容为：一、李某华一次性支付李某宽补偿款5万元;二、本协议签订生效后，李某宽对该房屋及宅基地不再主张任何权利;三、本调解协议书一式二份，当事人各持一份。虽然该《民事调解协议书》的实质是李某华给付李某宽一定补偿，换取李某宽放弃房屋及宅基地权利的承诺，意味着该房屋及宅基地将属于并非该村村民的李某华所有，最终导致的后果一定程度上与我国关于宅基地的规定是相违背的，但就李某宽诉求所指的《民事调解协议书》内容而言，一项是李某华给付李某宽补偿款，一项是李某宽放弃对房屋及宅基地的各项权利，该两项内容均属于当事人意思自治的范畴，并未违反法律法规的相关规定，应认定为有效。
综上，一、二审法院的判决是正确的。
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