一房二卖，法律效力如何

播放 81次      发布日期：2017-08-01       来源：未知

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　　一房二卖，同一房屋，卖给两个人，签了两份房屋买卖合同，这种行为的法律效力如何?

　　按照一般的理解，肯定其中一份合同是无效的。

　　其实不然，两份合同都是有效的。当然，需要两份合同都不具有其他法定无效情形，仅仅对于一房二卖来说，两份合同都是有效的。

　　那么在两份合同都有效的情况下，谁能取得房屋所有权?

　　例如，张三与李四签订了房屋买卖合同，李四已付款,产权划分依据是什么。后张三又与王五签订了房屋买卖合同，并完成了房屋过户登记。那么，李四和王五谁能取得房屋所有权?

　　房屋先交付给谁，谁就取得房屋所有权。做为不动产，房屋交付的标志是登记。也就是说，卖家先与哪个买家做房屋过户登记，则哪个买家取得房屋所有权。所以，王五取得房屋所有权。

　　为什么不是谁先签合同，房屋归谁?

　　因为合同只发生债权效力，而房屋所有权转移发生物权效力。债权与物权，二者之间不具有想当然的直接关系。

　　张三与两买家都签订了房屋买卖合同，则都产生了债权关系，在这种合同关系中，张三的合同义务就是交付房屋(可以理解为“还债”，所以叫债权)。

　　但房屋只有一处，张三不可能同时交付两个买家,暴雨房屋损坏风险应该由谁来承担，先交付(即王五)的取得房屋所有权。

　　李四先签合同、先付款，他能不能主张房屋所有权呢,城市私房买卖的价格怎么确定?

　　不能。物权是绝对权、对世权;债权是相对权、对人权。物权优于债权。

　　也就是说，王五享有的房屋所有权优于李四享有的债权。

　　李四与张三的债权关系只在李四与张三之间有效，对王五没有约束力。张三欠你李四房屋，你只能找张三要，不能找王五。

　　而王五基于合法买卖关系已然取得房屋所有权，张三也不可能再把房屋要回去了。所以，张三不可能再对李四履行交付房屋的合同义务。在这样的情况下，李四只能基于房屋买卖合同要求张三承担违约责任。








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