房屋买卖过户中须注意的那些法律问题

播放 134次      发布日期：2017-07-27       来源：未知

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　　房屋买卖对于每个人是一件大事，不仅需要承担巨大的经济压力，而且房屋买卖交易环节复杂，涉及专业的法律问题，一旦发生纠纷，将增大买卖双方的成本。例如购房者支付巨额价款后，因种种原因导致过户出现障碍，本文就涉及房屋买卖过户中须注意的问题予以梳理。

　　查明房屋是否存在共有权人

　　根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋可由多人共同享有所有权，比较常见的情形是夫妻间共同共有、多名继承人之间共同共有房屋。如夫妻一方未经另一方同意擅自将房出售，或部分继承人未经其他继承人同意将房屋出售，在过户时会因其他共有人(夫妻关系中的另一方或其他继承人)的反对而出现障碍。

　　为了保证购房人能够顺利的办理房屋过户，在磋商、签约之前，应让出售人提供房屋所有权证书，查看该房屋是否为存在其他共有权人。在出售人已婚的情况下，应尽可能同夫妻双方磋商、签约，如果仅是夫妻一方进行磋商、签约的话，应由负责磋商、签约一方提配偶本人签署的同意出售的承诺书。如果是多名继承人共有所售房屋，应同全体继承人订立合同或由出售方出具其他继承人放弃继承权的声明。

　　查明房屋是否已设立抵押

　　设立抵押的房屋虽然可以交易，但因存在银行或者其他债权人的抵押权，此类房屋存在着巨大的法律风险。一方面此类房屋的所有权状态不稳定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款的规定，如果房屋已经设立抵押，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权通过折价、拍卖、变卖已经设立抵押的房屋，就折价、拍卖、变卖所得的价款优先受偿。另一方面，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，如果抵押期间，债务人要出售被抵押的房屋，需要由债务人清偿债务，或者由房屋买受人承担清偿债务的责任，显然，抵押权的存在,城市房屋拆迁要怎么补偿，增大了购房人经济压力的风险。

　　针对房屋是否设定抵押一方面通过房屋所有权证书可以体现这一情况，另外,暴雨房屋损坏风险应该由谁来承担，可以通过房源审核、到住建委查询的方式，明确房屋抵押情况。另外，也可在合同中约定将出卖人隐瞒房屋抵押事实作为违约的情形或者解除合同的情形，以提高违约成本、减少购房人损失。

　　查明房屋是否存在司法查封

　　现在越来越多的房屋买卖是以连环买卖这种方式进行的，即A把自己的房屋出售给B，再用所得房款购买C的房屋。这种方式的交易因为存在着多个买卖合同，往往购房人需要等待自己所售房屋的房款收到后才有能力支付新的购房合同的房款。如上例中，A需要等待B支付的房款，才有能力向C履约,谈谈房产继承的那些事，如果A资金不足以向C支付房款时，可能出现C起诉A并通过法院将A的房屋进行查封，此时，作为AB房屋买卖中的购房人B就存在着需要解除司法查封，才能过户的风险。

　　对此，一方面是通过中介结构了解房屋是否涉及诉讼、司法查封或者被执行的情况。另一方面买卖双方应在合同中就该房屋有无司法查封，何时过户以及相关的违约责任作出约定。如果房屋已经存在司法查封额或交易中房屋被查封，应就如何处理查封这一问题达成补充协议，以为日后维权保存证据。








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