买房遇房主毁约法院判合同有效

播放 157次      发布日期：2017-07-17       来源：未知

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　　在二手房易过程中，经常会因为各种原因，出现买卖双方毁约的情况。那么在二手房买卖过程中,产权划分依据是什么，双方毁约怎么办?下面请说房网小编给大家讲解下。

　　A买二手房遭遇毁约

　　26岁的贾刚(化名)这几天着急上火，贾刚没想到原来平静的洛阳房价开始猛涨，好容易凑够的钱又不够了，眼看婚期越来越近，不得已找中介买了一套二手房。

　　签合同、付定金、交中介费，连房主的银行房贷也提前付了，就等着办理面签贷款手续，房东过户交房。可就在约定面签前一天，房介公司置业顾问小吴来电称“房东不卖了，已寄来了《解除房屋买卖合同通知书》”。贾刚一怒走上了法庭。

　　B法院：被告应当履行合同义务

　　贾刚向人民法院诉称，双方通过梦想公司签订了《二手房买卖(居间)合同》，原告以总价款人民币88万元购买被告位于洛阳市祈福园的一套房产。合同签订后原告依约履行了合同义务，但被告迟迟未履行面签、将房产证交付中介等义务，还违法解除合同。原告要求被告将涉案房产过户至原告名下;赔偿原告违约金158000元;被告承担原告支付的中介费2万元、律师费1万元;被告承担诉讼费、保全费、公告费等。

　　被告辩称：1.卖房时妻子不知情，《房屋买卖(居间)合同》上妻子未签字;2.隔壁老王相同的房子卖了110万，自己只卖了88万，显失公平，应当解除合同。

　　法院审理后认为：被告妻子虽然没有在合同上签字，但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，被告的行为已经构成违约。关于逾期履行违约金，合同约定的计算标准过高，本院予以调整，按成交价88万元每日万分之二的标准计算，自约定之日起计至涉案房产交付之日止。关于律师费诉求缺乏合同和法律依据，本院不予支持,房地产律师靳双权解答代书遗嘱需要哪些法定条件？。

　　C律师支招

　　1.首先要签订一份“私人定制”的合同，特别是二手房房屋买卖合同要有针对性条款，如房屋的性质是经济适用房还是房改房、土地性质是划拨还是出让、房屋的物权归属是夫妻共有还是个人所有、有无抵押、是否按揭等，这些问题均影响到买卖的效力和过户。

　　2.合同当事人必须要明确，卖方要有房主亲自签名按手印，并让房屋共有权人签字确认，如委托代签要有公证的委托书，从而避免事后的麻烦。

　　3.违约条款必须完备，房价变动较大时，更应针对特别事项做出特别约定。

　　4.关于律师费的承担问题，如果合同明确约定为违约方承担,暴雨房屋损坏风险应该由谁来承担，法庭一般会支持。

　　5.当实际造成的经济损失过分高于或低于约定的违约金时，可进行调整。








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