借名购房人有权请求确认产权吗
播放 204次 发布日期：2017-07-11 来源：未知
借名登记产生了一系列的法律问题，笔者将分多篇对此探讨。主要观点分别是：借名人对登记人归还财产的请求不能是请求确认所有权，而应是请求返还给付;第三人从借名人处取得房屋所有权不是无权处分前提下的善意取得，而应是有权处分下的正常取得，即使第三人未完成房产过户，借名人也不能以自己的借名购房对抗第三人的房屋交易行为;借名人对登记人的借名登记房屋为债权，登记人对借名登记的房屋为物权，借名人对登记房屋的权利不能对抗第三人对登记人的执行行为。上述观点一、二与目前法院审判中的主流观点不尽相同，观点三的结论与主流观点较一致，但论证方法不尽相同。本文主要就观点一展开论述。
借名购房、借名持股(委托持股)等借名代持财产权利的现象较为常见。所谓借名购房、借名持股，就是借名人自己或通过登记权利人支付相应的房屋、股权的对价，将相应的财产权利登记在登记权利人名下，借名人与登记人双方通过协议约定由借名人享有相应的财产权益的借名登记行为。借名登记由于登记的权利人与约定或者说“实际”的权利人不一致，“实际”权利人根据约定或事实状况主张所有权，而登记的权利人根据公示公信原则，主张享有法律上因登记而产生的财产权利，不同意“实际”权利人的权利主张，大量纠纷因此而产生。一种是登记权利人拒绝向借名人返还登记的财产权利引发的纠纷，另一种是登记的权利人因与第三人债务纠纷而被第三人主张以登记的财产抵债，借名人则主张自己才是相应财产的真实权利人以对抗作为登记权利人之债权人的债权主张而引发的，执行和破产案件中这类纠纷尤其突出。
在第二类案件中，只要第三人不知或不应知借名人与登记权利人之间存在借名登记的事实，一般会驳回借名人的异议或主张，理由或是第三人善意取得或是借名人与登记人的内部约定不得对抗登记人的外部公示，笔者认同上述判决的结果，但对判决的理由持有不同的意见，这里没有善意取得的无权处分适用之前提，笔者对此将在善意取得的无权处分一文中另行分析。而在第一类案件中，借名人常常请求确认自己为借名财产的真实权利人，请求确认享有相应的财产权利，各地法院，包括最高层级的最高法院，在借名人不存在购房资格瑕疵等类似的主体资格限制的情况下，通常会支持借名人的请求，(以房屋所有权争议为例)确认借名人享有房屋所有权，笔者认为这样的判决是值得商榷的。从朴素的自然法观念和诚信原则，登记权利人确实不应享有房屋所有权，房屋确应由“实际”权利人享有，但这类判决不应是确认判决，而应是给付判决，应由登记的权利人向“实际”权利人“归还”本应是“实际”权利人的财产权利。
下面，我们就北京法院判决的一个具体案例进行分析。
郑某出资购买了两套商品房，登记在吴某名下，双方协议约定：一、房屋系郑某的住房，使用吴某名义购买。二、吴某对该房产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用;不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保;不得就该房产向郑某提出任何权利主张。三、郑某对上述房产享有实际的产权和完全的使用权(包括收益权)。郑某诉至法院，请求判决确认两套房屋为郑某所有。吴某不同意郑某的诉讼请求，认为自己签订了房屋购买合同，支付了房款，并依法取得产权证书，双方签订的协议书应属无效，双方间的纠纷应属于债务纠纷，不能对抗吴某已经取得产权的事实。
北京一中院经审理认为，郑某与吴某签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行义务，行使权利,买二手房却和房东产生纠纷，签合同没注意这些吃亏的还是你。吴某称该协议无效，缺乏依据，对其主张不予支持。对本案诉争的房屋，虽然吴某拥有产权证，但是并不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。因此，尽管该房屋的所有权证上显示所有权人为吴某，并且吴某也实际持有该房的所有权证书，但并没有证据证明其对该房屋拥有实体所有权。依据相应的证据，可以认定郑某是以吴某的名义购买了上述房屋，并实际支付了全部购房款，是该房屋的真正购买人和实际所有权人。据此，法院判决系争房屋为郑某所有。
北京高院经审理认为，郑某依据协议书与吴某之间形成委托购房法律关系。郑某本应以自己名义购买诉争房屋,签订买房合同后，卖家反悔怎么处理，取得诉争房屋的所有权，但其以保留所有权的意思表示，依据协议书委托吴某购买诉争房屋，致使吴某对房屋享有法律上的所有权，而郑某自身则享有事实意义上的所有权。由于物权直接体现了物权公示原则的要求，因此法律赋予法律物权以权利正确性推定的效力，即法律物权人在行使权利时，无需举证证明其权利的正确性;而事实物权人欲取得法律的认可和保护，就必须举证来推翻法律物权的正确性推定，以证明事实物权的正确性。本案中，吴某取得诉争房屋的产权登记，可以推定其为权利人，但依据郑某提交的协议书、购房发票等相关证据，可以确认吴某取得诉争房屋法律上的所有权系基于郑某的委托，吴某作为受托人负有将诉争房屋返还给郑某的义务，郑某才对该房屋享有事实上的所有权。依据物权人的真实权利优先保护的原则，郑某有权要求吴某注销其产权登记，并将诉争房屋的产权变更登记到郑某名下。
本案两级法院的判决在此类确认之诉中很有代表性，一中院提出了两个所有权的概念，一是登记所有权，一是实体所有权或实际所有权，北京高院也提出了两个所有权的概念，一是法律上的所有权(法律物权)，一是事实上的或事实意义上的所有权(事实物权)。一物一所有权，这是大陆法系民法的基本规则，信托法从英美法系引入大陆法系遇到的最大困难就是如何理解受托人的名义所有权和委托人的实益所有权的一物两权问题，现在纯民法的判决里竟然也出现了一物两个所有权的概念，可见法官要写这种确认判决的判决书有多难，问题就是这本来就不应是确认判决，所以确认判决难写。所有权作为物权，只有法律才能规定，而物权法只在两个领域会出现一物两个“所有权”，这就是物权法第24条规定的特殊动产的交付占有所有权和登记所有权(对此，买卖合同司法解释只承认交付占有构成所有权的转移，登记转移本身不产生所有权，只产生所有权的对抗效力)，以及物权法第28条、29条的因裁判或征收和因继承或者受遗赠发生取得的所有权(此才为事实所有权)与登记未变更的登记所有权(第30条的建造或拆除等非法律行为不会产生两个同类物权)。本案两级法院以事实所有权否定登记所有权的裁判值得商榷，法律上并无一般情形下的事实所有权这一说。支付购房款通常是取得所有权的前提，但代人或者为他人支付购房款并无法律上的障碍，因此房款支付主体与房屋所有权权利主体并无必然的因果关系，而借名购房协议只在借名人与登记人之间产生债权债务关系而不能产生物权关系，以此来确认借名人享有事实所有权欠缺法律逻辑，所以上述判决不能令人信服。
最高法院在戴崴与游丽秋房屋确权纠纷申请再审民事裁定【最高人民法院(2013)民申字第1370号】以及谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定【最高人民法院(2011)民申字第261号】等案件中亦支持了借名人请求确认享有登记在登记人名下的房屋所有权的请求，各地法院类似的判决则更为普遍。
笔者认为，对于借名登记的房屋所有权归属的法律定性，应在物权法和债法的基础上进行讨论。在物权法上，房屋的所有权，不论是对内还是对外，其均应归属于登记人，而不是借名人，这里没有登记错误，该登记是借名人和登记人的真实意思，借名人也是依法从原房屋的所有人处通过合意+转移登记的方式取得房屋的所有权，因此，登记人的房屋所有权是依法取得和依法登记，既无欺诈，亦无重大误解，即使从债法意义上说，该登记也是借名人的真实意思，其本应对借名登记的法律后果有正确的认识，这就是登记人享有法律上的房屋所有权，借名人只能通过登记人间接享有房屋所有权，其对房屋所有权的权利是债权而不是物权。登记人虽然享有法律上房屋的所有权，但并不意味着登记人能够享有房屋所有权的占有、使用、收益和处分的全部权能，借名购房，实际出资人与登记人的借名协议就是对登记人的房屋所有权的权能限制，只是该限制不具有物权上的效力，只在借名人与登记人之间产生债法上的约束力，因此，登记人对借名人在房屋所有权上存在债法上的负担，其依法应遵守双方的借名登记协议所约定的登记人的义务，借名人有权对登记人行使相应的约定权利。从法律上来说，借名购房协议可定性为无名协议或委托协议，如果定性为无名协议，其最相类似的合同是委托合同，因此，除借名合同另有约定外，借名合同未约定的，在处理借名人与登记人的法律关系中，应按照或参照委托合同处理，即借名人随时有权终止借名协议，相应的委托事项的法律后果应由借名人享有和承担，即房屋所有权在终止借名协议后应归于借名人，但该归属过程不是对借名人享有房屋所有权的确认，借名人从未取得房屋所有权(如果原本是借名人的，其也通过借名登记而丧失所有权)，该归属过程从法律上来说，应是一个所有权归还的给付过程，就是登记人将自己名下的房屋所有权给付至借名人的名下，也就是说，借名登记的判决不应是确认判决，而应是给付判决，借名人只有在登记人履行完成判决所规定给付义务后，借名人才取得房屋所有权，而不可能在之前就取得房屋的所有权。
对于已经记载在不动产登记薄上的房屋所有权，依据物权法，所有权取得的方式包括两种，一种是基于法律行为，一种是非基于法律行为，非基于法律行为的确认判决是对既存的法律关系的确认，其本身不产生新的法律关系，因此,二手房买卖合同纠纷疑难问题解答，确认判决本身不能取得房屋所有权，只能是对已经存在的房屋所有权的确认，借名登记借名人如取得房屋所有权，其只能是基于法律行为取得房屋所有权，而基于法律行为取得房屋所有权，除遗赠外，在中国的不动产物权的基本模式为合意+登记的债权形式主义情形下，必有相应的合意和相应的登记，登记人与房屋转让人有相应的房屋转让合意和转移登记，因此登记人自登记时取得房屋所有权，如借名人能够被确认取得房屋所有权，则其取得房屋所有权的时间应是登记人取得房屋所有权的时间，但此时其是以何种法律规定的方式取得房屋所有权就无法解释了，除非在法律规定的取得房屋所有权的方式之外还有其他的取得房屋所有权的方式，实际上并无。物权法司法解释一第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”因此，只有登记人配合借名人办理转移变更登记或者法院强制执行过户的裁定等类似的法律文书才能发生所有权的变更转移。
对于确认房屋所有权的诉讼请求，物权法司法解释一第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”对于借名人来说，除非被借名之人无被借名的意思，也就是登记人其没有登记所有权的意思，则登记人不过是借名人的笔名而已，此时借名人可为所有权的真实权利人，可请求确认其享有物权。对于真实的借名，登记人依法成为法律上的所有权人，借名人不过是通过借名协议而对房屋享有间接权利，其对房屋的权利是通过借名协议来规范的，也就是说，其对借名登记的房屋享有的只是债权而不是物权，其不存在确认物权的前提条件之为不动产的真实权利人，自然无权主张所有权的确认之诉。物权法第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”因此，对于登记的房屋所有权，借名人主张确认其享有房屋所有权，其必须证明不动产登记薄存在错误登记，没有错误登记，就不应有更正登记，而非登记人的借名人主张确认所有权，实质就是主张变更登记，如上所分析的，借名登记并无登记错误，登记申请是借名人与登记人的合意，其并无申请错误，根据申请进行登记，并且该申请并无违法情形，登记机构的登记也无错误，因此，借名登记不存在有登记错误需要更正登记的问题，后续房屋所有权从登记人转移至借名人名下，其也不是更正登记而是转移登记。已经登记的房屋确认所有权之诉，前提是必须证明登记薄记载有错误，真实的权利人(对此不宜称呼为真实的所有权人，不能产生两个所有权)证明自己真实的权利，而登记与此不一致，此时就可形成确认之诉，确认的权利自真实的权利产生之时就归属于真实权利人，登记权利人的权利依法被宣告无效或被撤销，此时仍只是一个所有权，而无两个所有权并存的情形。
北京高院在多个借名登记的案件支持确认所有权的判决之后，也许是意识到了其中的法律问题，其在关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要【京高法发[2014]489号】中明确了该类案件应是给付之诉而不应是确认之诉，“十、借名买房的认定和处理
借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”
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