卖方未经授权出卖房屋，买方的利益如何保护
播放 195次 发布日期：2017-07-07 来源：未知
2012年12月24日，在家和经纪公司的办公地点，我与被告李波、家和经纪公司共同签订了《北京市房屋买卖居间合同》，李波以产权人刘萌代理人身份在合同上签字。该合同约定：李波将坐落于昌平区昌平镇明居小区1号楼2层3单元4号房屋出售给我，该房屋面积为62.67平方米，房屋总价款为950OOO元。李波收取我定金20000元，家和经纪公司向我收取了25900元佣金。合同签订后，我积极履行了合同义务，而家和经纪公司却通知我因李波无权代理产权人刘萌，致使合同无法履行。因近期房屋价格大幅上涨、以及房产新政即将实施等原因，我因信赖合同有效成立而丧失另订其他合同的机会，从而遭受15万元以上的损失(计算至2013年3月11日)。依据相关法律法规的规定，李波应承担赔偿责任。家和经纪公司违反忠实居间义务，严重损害我的利益，应承担连带赔偿责任。特向法院提起诉讼。为此请求：1、判令李波向我返还定金20000元;2、判令李波赔偿我信赖利益损失150000元;3、判令家和经纪公司对李波的上述义务承担连带赔偿责任;4、判令家和经纪公司退还我佣金25900元;5、李波、家和经纪公司承担全部诉讼费用。
二、被告辩称
被告李波辩称：我同意退还原告王静定金2万元。不同同意赔偿原告王静的第二项诉讼请求，我最多可以赔偿原告王静2万元。其它没有异议。
被告家和经纪公司辩称：第一，本案案由是房屋买卖居间合同，应该是房屋买卖双方的责任。我公司应当是第三人。第二，关于返还的问题，本案不是居间合同纠纷，原告王静应当另行起诉。此外合同无法履行是由于李波将房屋卖给了第三人，不排除欺诈行为，应该由李波承担，请求驳回原告王静的第三、四、五项诉讼请求。
三、法院查明
2013年2月20日，李波电话通知家和经纪公司不卖房了。同日，家和经纪公司将李波不卖房的情况通知王静。为此，王静于2013年3月11日诉至本院。案件在审理过程中，王静提出对房屋增值进行鉴定。本院提请北京市高级人民法院摇号确定鉴定单位为北京华源国际房地产土地资产评估有限公司。本院依法委托北京华源国际房地产土地资产评估有限公司对争议房屋在2013年3月11日时点上的房屋市场价值进行评估。2014年6月5日，京华源国际房地产土地资产评估有限公司做出了《房地产估价报告》，该报告载明：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点2013年3月11日的估价结果为：房地产总价：101.14万元，楼面单价：16138元/平方米。王静支付鉴定费4023元,死后卖房，法院判决房屋买卖合同有效。王静对于该报告无异议。二次开庭时，李波未参加开庭。
四、法院判决
一、被告李波于本判决书生效后十日内退还项原告静定金二万元。
二、被告李波于本判决书生效后十日内赔偿原告王静经济损失六万一千四百元,购买房屋被查封，起诉过户被驳回。
三、被告北京市家和房地产经纪有限责任公司对上述款项承担连带赔偿责任。
四、被告北京市家和房地产经纪有限责任公司于本判决书生效后十日内返还原告王静佣金二万五千九百元。
五、驳回王静的其它诉讼请求。
五、律师点评
依据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能
返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的,二手房买卖引发的借款纠纷，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。
当事人对于自己的主张有提供证据的义务。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。李波虽然以刘萌名义与王静、家和经纪公司签订了《房屋买卖居间合同》，但是李波的该行为既没有得到刘萌的授权，也没有得到刘萌的追认，因此，李波的该行为对刘萌不发生法律效力，应当由李波承担民事法律责任。由于李波无权代理造成王静无法购买争议之房屋，故李波应当赔偿王静的相应损失。关于王静要求李波退还定金2万元一事，因李波属于无权代理，造成《房屋买卖居间合同》无法履行，李波同意退还定金2万元，法院对此不持异议。关于王静要求李波赔偿信赖利益损失15万元一节，由于王静在案件审理过程中申请了司法鉴定，要求对争议之房屋进行鉴定，法院提请北京市高级人民法院摇号确定了鉴定单位，本院依法委托鉴定单位对争议之房屋进行了鉴定，鉴定报告载明：估价对象在估价时点2013年3月11日的估价结果为101.14万元;王静对该报告无异议，且王静无法推翻该鉴定报告，因此，对于2013年3月11日，王静起诉时点房屋的市场价值为101.14万元，故李波应当赔偿王静的经济损失为6.14万元;法院对于王静的该项诉讼请求过高部分不予支持。关于王静要求家和经纪公司对李波的上述义务承担连带赔偿一节，家和经纪公司在该项交易中，没有认真审核代理人的资格和授权，存在明显的过错，故法院对于王静的该项诉讼请求予以支持。关于王静要求家和经纪公司退还佣金25900元一节，因家和经纪公司在三方签订的《北京市房屋买卖居间合同》过程中，没有认真审核代理人的资格和授权，存在明显的过错，造成合同无效，故法院对于王静的该项诉讼请求予以支持。
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