借名买房裁判规则
播放 259次 发布日期：2017-07-03 来源：未知
受楼市限购、限贷政策影响，近年来许多人选择借名投资房产，然房价不断攀高，挑战着人们的道德底线，因借名买房屋导致的纠纷也越来越多。
借名买房协议是否有效?实际出资人可不可以要求确认所有权?没有借名协议的如何认定?要求借名人办理过户手续是否需要具备购房资格?……
就上述问题，笔者搜集了北京市中级人民法院近年来的最新十个案例，并予以对比分析，归纳总结，希望读者看过后会有所收获,借名买房的法律效力如何。
案例1：张晓琪诉高原所有权确认纠纷
【裁判要旨】
即便出资人与登记人之间存在借名买房事实，依物权法规定，物权登记公示产生公信力，出资人无证据证明房屋的登记事项存在错误，请求确认房屋所有权的，法院不予支持。
【基本案情】
涉案房屋由高原2012年11月21日通过公积金贷款方式购买，收楼后一直由张晓琪居住使用并承担相关费用。张晓琪诉至法院请求确认涉案房屋归其所有，并提供了手写没有双方签名的《委托购房协议书》，以证明与高原之间存在借名买房关系，同时提供了相关支付购房款凭证，起诉时张晓琪为非深圳户籍，在深圳市已购买了一套住房，没有购房资格。
【法院观点】
法院一审认为：没有有效证据证明双方达成了借名买房协议，退一步讲，即使存在口头的借名买房协议，也因规避现行的房屋限购政策而无效，且张晓琪名下有一套房屋，主张的借名买房行为不仅因损害社会公共利益而无效，因限购政策存存在不能过户的履行障碍;至于张晓琪是否为涉案房屋支付了首期款、按揭款、物业管理费等费用，属于张晓琪、高原之间的债权债务关系，与本案所有权确认之物权法律关系属于不同性质的法律关系，张晓琪应另循法律途径解决。判决驳回张晓琪的诉讼请求。
北京法院二审认为：即便双方存在委托购房协议，因张晓琪不具备购房资格，亦不能通过上述合同的履行而登记成为涉案房屋的所有权人。张晓琪请求确认涉案房屋产权归其所有的诉讼请求于法无据，予以驳回。
北京法院再审认为：再审过程中，高原本人承认没有签名的《委托购房协议书》是其亲笔书写，可认定双方之间存在事实上的借名买房合同关系，张晓琪提交了在深圳可购1套住房的购房资格证明，虽然具备了购房资格，但依《物权法》规定，物权以登记发生法律效力，无证据证明涉案房屋登记于高原名下存在错误,借名买房后难过户怎么办，故张晓琪请求确认涉案房屋的所有权本院依法不予支持。关于张晓琪与高原之间因借名买房合同关系而引起的涉案房屋应如何处理的问题，不宜在本案确权纠纷中予以处理，由当事人可另循法律途径解决。
案例2：何建航诉蔡小玲、杨益春房屋买卖合同纠纷
【裁判要旨】
没有借名协议，无法查明借名买方关系，登记人已出售房屋，出资人要求返还购房款并赔偿差价的不予支持。
【基本案情】
涉案房屋由蔡小玲2009年11月通过按揭方式购买，购房期间何建航向其转账63万元余元;2014年11月蔡小玲将房屋出售，自称实收210万，何建航起诉要求蔡小玲返还购房款并赔偿出售差价40万元。
【法院观点】
法院一审认为：何建航关于涉案房屋系其借蔡小玲之名购买，蔡小玲擅自处分违反了双方约定，侵害了其权益的诉讼主张证据不足，不予支持，至于双方在购买涉案房屋和偿还按揭期间所发生的付款关系，双方应另循法律途径解决。
人民法院二审认为：何建航所提供证据不足以证明其为涉案房产的实际出资人，其主张欠缺事实依据，本院不予支持，维持一审判决。
通过以上案例的对比分析可以看出：
1、关于借名买房的法律效力，存在法院部分判决认为无效，北京法院认为有效，广东高院认为无效的不统一情况。我们认为：借名买房是合法规避限购限贷政策，借名协议合法有效，相关的房地产调控政策并非国家的法律或行政法规，认为借名协议违反调控政策属于无效协议的法律依据不足，因为“政策调控希从宏观着手，从调控总量上看，政策目的并没有落空，其对调控对象的限制从A转移至B身上，将A和B 看做一个整体，调控总量并未减损，并未侵犯公共利益或国家利益。”(《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》第358页。)
2、关于出资人是否可以要求直接确认所有权，各区法院乃至北京法院判决也存在前后矛盾的情况，我们认为虽然《物权法解释一》第二条赋予了实际权利人确权的权利，然借名买房合同本质属于债权协议，无法对抗登记人的物权公示，故只能要求登记人办理过户手续，不能要求直接确认所有权，否则将与物权法登记公示制度相冲突，且可能损害善意第三人合法权益;
3、借名协议至关重要：亲属、情侣等亲密关系之间的借名买房，没有借名协议很可能被认定为赠与，连购房款都收不回来!而非亲密关系或商业代持，没有借名协议也存在可能认定不了代持关系的巨大风险;
4、在没有借名协议的情况下，如出资人能够证明全部购房款、月供款均由自己支付，双方存在事实上的借名买房法律关系，法院也可以认定;如出资人不能证明双方有借名买房的合意，法院可能认定出资款仅是借款关系，由双方另案解决;
5、关于购房资格与借名买房纠纷的关系：借名发生在限购令之前的，不需要提供购房资格证明，发生在限购令之后的，尚未检索到北京法院判决，据我们所知，有法院只先判决确认所有权，暂不判决过户登记。保险起见，建议起诉时确保自己有购房资格(根据粤高法【2013】403号文件规定，当事人请求确认住房所有权归属或者达成确认住房所有权归属的调解协议，人民法院认为可能规避住房限购政策的，必须进行购房资格审查);
6、面子不值钱，借名买房，特别是亲密关系之间借名买房，强烈建议出资人与登记人签订书面协议，明确双方权利义务，全部款项通过银行转账，保存好所有凭证，借名买房成功后由登记人出具全权委托公证，以便根据自己意愿随时处分。
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