买二手房有什么法律风险

播放 57次      发布日期：2017-06-28       来源：未知

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　　前两天朋友说打算购买一处二手期房用于结婚，但自己心里没底，向我咨询。我的建议是让朋友不要购买该二手期房，因为朋友准备结婚，买不起新房，准备买一个二手期房，然而二手期房面临的法律风险之大，足以让你人财两空，到时候想哭都没地儿。

　　为了方便非法律职业共同体的理解，现把法律风险及对策简约、口语化梳理如下：

　　(一)法律风险，弊大于利

　　购买二手期房会面临七大法律风险，只要一个环节出差错，那么受伤害的只能是我们二手期房的买受人：

　　1.买卖二手期房合同效力无效的风险。

　　在我国购买期房，需要开发商有商品房预售许可证，网签《商品房买卖合同》并在房管局备案。购买二手期房，出卖人并不是开发商，根据合同的相对性，购买二手期房的合同不能对抗开发商，同时损害了开发商和办理贷款银行的利益，在实践中大多会认定为无效合同。

　　2. 交房时间不确定的风险。

　　购买期房之后，开发商往往是延期交房，我方如果购买二手期房，根据合同的相对性，交房时间不确定，自己不能直接向开发商主张任何权利，包括如期交房并支付违约金。

　　3.房屋质量问题维权无门的风险。

　　即使开发商如期交房，一手期房买受人亦向你如期交房，那么一旦产生面积、质量等等问题的时候，根据合同的相对性，有权对开发商主张这些权利的是第一手期房的买受人，而不是二手期房买受人。

　　4.产权归属不确定的风险。

　　由于房屋未竣工，未交付，产权证尚未发放，作为二手期房买受人只能查看其商品房买卖合同原件和发票原件，无法查看产权归属，导致无法确定期房的真正产权人。即使产权人是一手期房的买受人，那么如果一手期房的买受人发生身故、离异的情况，因该房屋产权仍在他名下，在交付房屋办理房产证前，无法变更产权，就会面临有其他人向购买者主张该房产的权利，甚至直接将房屋作为遗产或夫妻共同财产予以分割。

　　5.出售者身负债务面临的风险。

　　一手期房的买受人如果身负债务，面临官司，作为二手期房的买受人会面临房屋所有权还没有转移到你身上，严格意义上讲一手期房的买受人是该房屋的所有权人，会被法院预查封或查封并被拍卖的风险。如果一手期房的买受人债务多，那么你只拥有债权，只能按照债权的比例来享有权利而已，就会面临人财两空的风险。

　　6.逾期还贷的法律风险。

　　现在购买期房一般是通过贷款买房，作为二手期房买受人是无法向银行进行贷款的，你购买二手期房只能通过一手期房买受人贷款账户进行还贷，若一手期房买受人不按期还贷，房屋由于在银行抵押，会被银行查封、拍卖，而你不能取得房屋的所有权，也不能因你与一手期房买受人签订了房屋买卖合同，你把还贷的钱交付给一手期房买受人去对抗银行“收回”房屋的行为。

　　7. 一手期房出卖人信誉不确定性的风险。

　　没有两证的二手期房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋卖个多个人。或者在开发商交付房屋后，出卖人拒绝协助二手期房买受人办理房屋产权过户登记。或者出卖人后续不予配合，房屋永远无法落到自己名下。

　　温馨提示：购买二手期房有一定的法律风险，所以大家在买二手期房的时候一定要多加注意，以免上当。








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