买二手房时应注意哪些法律问题

播放 77次      发布日期：2017-06-20       来源：未知

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　　相对新房来说，二手房小区配套比较完善，交通方便，入住时间快。但同时，二手房也有一些缺点，交易过程繁杂，交易时间长，涉及多种款项的支付，引发的纠纷也层出不穷。在国内房地产交易过程中，律师事前介入交易非常少，大多是出现在纠纷后，为避免纠纷，很多法律问题在买房前就得弄清楚。

　　1、核实清楚卖方身份 确保房屋产权人与共有人签署合同

　　买方确认产权人与共有人共同签署合同，并在合同中约定卖方保证共有人同意合同内容，如果有人提出异议导致交易无法进行视为卖方违约。

　　2、明确合同付款期限 防止合同不成立

　　未约定付款期限貌似对买方有利，其实不然。如果未约定付款期限，卖方有权随时要求买方付款，从而导致卖方有借口解除合同而不承担违约责任，或者因缺失付款期限这一合同必备条款，认定合同不成立。

　　3、切断毁约借口 确保合同有效

　　如果买卖双方为避税而签订阴阳合同，卖方违约时会以阴阳合同违法为由，要求以实际成交价成交，增加的税费由买方承担，从而逼迫买方主动加价或因无法承担多出的税费而同意解除合同。因此，买卖双方应在补充协议中约定“原登记价过户的应缴税费由买方承担，登记价与实际成交价之间的税费差额由卖方承担”。

　　4、预防合同履行的障碍 明确赔偿损失

　　在签订合同前，了解房屋是否被查封，确认其属于限制出售或不能出售等情形。买卖合同应约定如果因卖方原因导致房屋买卖合同无法继续履行过户到买方名下，卖方除合同约定的违约金外需另外赔偿买方的损失。

　　5、约定房屋过户期间不得出租

　　遇到房价上涨，有些卖方为了阻止买方继续履行合同，会以房屋租客有优先购买权，而认为买卖合同无效。因此，买卖合同应约定房屋不带租约，或在合同中约定“卖方保证租客放弃优先购买权，如果租客拒绝放弃导致本交易无法进行视为卖方违约”。有些卖方明知买方买房是出于自住，为了毁约，利用合同法“买卖不破租赁”的原则，在约定的过户时间前与租客签订一份长期租赁合同，并威胁买方即使办了过户，也无法及时交房入住。为防止此种情况发生，在买卖合同中应约定在房屋过户期间不得出租，否则另行赔偿违约金以外的经济损失。

　　6、提高违约成本 使业主违约也无法获利

　　买卖合同应切断卖方违约所带来的利益，合同应约定如果由卖方原因导致合同无法继续履行，最终无法过户并交付给买方，卖方除了合同约定的违约金，还需承担因违约产生的一切费用。包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、担保公司出具保函的担保费、评估机构的评估费等。

　　7、保留对方违约证据 及时向法院起诉查封涉案房产

　　如果买卖双方发生分歧，要及时固定对方违约的证据，比如向对方发书面催告履行通知或书面蹉商函等。当确认对方不会履行合同时，应及时向法院起诉并申请财产保全，查封涉案房产，以保障判决的顺利执行，保护自己的权益。








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